La quotité d'emprunt
- Session : 2010-2011
- Année : 2011
- N° : 590 (2010-2011) 1
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Question écrite du 16/05/2011
- de STOFFELS Edmund
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
" Des politiques du logement mal conçues ont joué un rôle important dans le déclenchement de la crise économique et financière récente. " (rapport de l’OCDE sur « le logement et l’économie : des politiques à rénover »). Selon les auteurs de l’étude, la supervision du marché financier et du marché hypothécaire va de pair avec celle concernant la flexibilité de l’offre de logements. D’une part, l’assouplissement des prêts hypothécaires rendant l’accès plus facile a contribuer à l’accroissement des prix du logement. D’autre part, en améliorant l’offre en matière de logements, il faut faire preuve de prudence pour éviter l’instabilité de l’investissement dans le logement résidentiel suite à une augmentation de la demande en logements après l’expansion des crédits disponibles.
« La libéralisation du marché financier a facilité l’accès au crédit et accru l’accès à la propriété pour les ménages ayant une capacité d’emprunt limitée ».(OCDE) Cela concerne évidemment la réduction considérable des obligations en matière d’apport personnel qui a permis aux demandeurs de recourir à l’emprunt et à l’endettement – et donc forcément dans le risque, notamment s’il s’agit de ménages à faibles revenus ou de jeunes qui ne disposent pas encore de réserves. Selon les conclusions de l’OCDE, une diminution de la quotité d’emprunt de 10 points entraîne une augmentation de 12 % du taux d’accession à la propriété parmi les jeunes ménages. Une conclusion importante est donc qu’il faut renforcer la solidité économique du ménage pour rendre ceux-ci moins vulnérables quant aux fluctuations des prix.
Selon toujours les auteurs du rapport, on pourrait réduire considérablement l’instabilité des prix réels des logements par une réduction de 10 points de la quotité de financement maximum.
En ce qui concerne la quotité pratiquée par la SWCS, elle est de 110 % de la valeur vénale du logement. Celle du FLW est de 95 % de cette valeur vénale. Ce sont les quotités pratiquées sans adaptation des taux d’intérêts au risque couru par l’organisme prêteur. Dans la mesure où ce sont des institutions publiques ou assimilées bénéficiant de la garantie de la Région wallonne qui ont mené une politique en matière de quotité d’emprunt favorisant l’accès de tous les ménages à la propriété, les banques privées se sont moins investies dans ce segment et se sont donc moins exposées aux risques des produits toxiques (tout en maîtrisant elles-mêmes assez bien les risques liés aux mensualités impayées).
Quelles sont les conclusions tirées par Monsieur le Ministre sur base des considérations publiées par l’OCDE ? Va-t-il ou non - pour les prêts sociaux accordés par la Région wallonne - modifier les règles en matière de quotité d’emprunt ?
Réponse du 08/06/2011
- de NOLLET Jean-Marc
Je partage totalement le constat de l'OCDE selon lequel il importe de superviser à la fois le marché hypothécaire et l'offre de logement. La politique en faveur de l'accès à la propriété en Région wallonne répond à cette double exigence en offrant via la SWCS et le FLW des taux réduits aux ménages précaires, modestes et moyens, tout en limitant la quotité d'emprunt.
Lorsque le gouvernement a décidé en 2010 de réduire la quotité d'emprunt à 110%, c'était dans le but, d'encourager à l'épargne préalable. En effet, acheter un bien ne se réduit pas à acheter quatre murs et un toit, une série de charges s'additionnent et de nombreux ménages peuvent être mis en difficulté face à celles-ci.
Sur le terrain, les Guichets de crédit sont quasi unanimes sur le bien fondé de la limitation de la quotité d'emprunt à 110%. Ils estiment que les refus de dossiers sont davantage liés au maximum empruntable calculé en fonction des ressources financières des candidats qu'à un problème de quotité.
Par conséquent, le fait d'avoir réduit en 2010 la quotité d'emprunt n'a pas réduit l'accès aux ménages de catégories 1 et 2 qui représentent toujours respectivement 40% et 50% des emprunteurs.
La limitation à 110% garantit au contraire la bonne fin de projet de vie telle que l'achat d'un foyer. En cela, le Gouvernement wallon est dans la droite ligne de ce que souhaite l'OCDE qui préconise le renforcement de la solidité économique des ménages pour les rendre moins vulnérables quant aux fluctuations des prix.
Enfin, le crédit social se porte extrêmement bien en 2011. La consommation de l'enveloppe dédiée au premier semestre 2011 s'élève à plus de 90%. Il s'agit là d'un indice probant que le mécanisme répond aux attentes et besoins des ménages. Il n'y a donc pas de raison de modifier le plafond de la quotité d'emprunt.