Les terrains non-bâtis au sein des zones d'habitat

• Session : 2010-2011
• Année : 2011
• N° : 1019 (2010-2011) 1

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• Question écrite du 15/07/2011

  • de STOFFELS Edmund
  • à HENRY Philippe, Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire et de la Mobilité
  
  La CPDT et l’unité géomatique , l’UCL et l’IWEPS ont travaillé sur la question concernant l’occupation effective des sols affectés à une fonction d’habitat ou d’habitat à caractère rural.
  
  Globalement, il semblerait que dans bon nombre de communes (rurales), 46 %, ou plus, des surfaces inscrites en zone ZH ou ZHR ne sont pas bâtis. Pour d’autres, le taux d’occupation varie de moins que 25 % à 45 %.
  
  Puis-je donc demander à Monsieur le Ministre de nous informer dans quelle mesure la rétention foncière handicape les candidats-bâtisseurs à réaliser leur projet ?
  
  Quelles sont les mesures qu'il envisage d’entreprendre en la matière ?

• Réponse du 05/09/2011

  • de HENRY Philippe
  
  
  Je remercie l'honorable Membre pour sa question.
  
  La CPDT a procédé, dans le cadre du diagnostic nécessaire à l'actualisation du SDER, à de nouveaux calculs de la disponibilité, c'est-à-dire ce qui, dans la zone urbanisable au plan de secteur, n'est pas encore mis en œuvre et est en principe disponible pour la promotion, résidentielle notamment.
  
  Mais ce qui est potentiellement disponible n'est pas nécessairement urbanisable dans les faits ni même mis sur le marché. Pour mieux quantifier l'offre réellement mobilisable aujourd'hui, il y a lieu de distinguer différents types de situations dans l'offre foncière potentielle.
  
  Notamment en distinguant :
  
  1° Des limites de « capacités physiques des terrains et de leur environnement » qui permettent alors de déterminer ce qui ne relève pas de la disponibilité nette :
  - les terrains juridiquement non mobilisables au sens du CWATUPE (insuffisamment équipés et/ou ne répondant pas aux prescriptions de regroupement du bâti);
  - les terrains en zones de contraintes (captages,inondations, Seveso ... ) ;
  - les parcelles inaptes (par exemple parce que trop étroites de fait, enclavées ... ).
  
  2° Des limites relevant « du comportement et des choix des différents acteurs » :
  - les terrains sans contraintes techniques, viabilises ou non mais situés dans des zones non attractives pour les candidats bâtisseurs et donc en sommeil faute d'acheteurs;
  - les terrains sans contraintes techniques, viabilisés ou non et raisonnablement bien localisés mais que les propriétaires - privés et publics - ne souhaitent pas, pour l'instant, vendre.
  
  3° La « non affectation » regroupe l'ensemble de ces éléments.
  
  4° La rétention foncière tient elle principalement du cinquième.
  
  L'offre du marché immobilier étant inférieure à l'offre potentielle des plans de secteur, les prix restent relativement élevés (loi de l'offre et de la demande). Lorsque la demande est moins soutenue (ex: taux d'intérêts élevés), les propriétaires fonciers préfèrent généralement attendre des jours meilleurs que de brader leurs terrains. .
  
  Du fait de la rétention, les possibilités de trouver une localisation adéquate sur le plan de l'aménagement du territoire et du développement durable sont plus limitées. En effet, la rétention foncière concerne également des terrains bien situés dans les centres agglomérés des communes rurales.
  
  Elle participe donc à l'étalement de l'urbanisation.
  
  Pour les candidats bâtisseurs, il s'ensuit des déplacements motorisés plus longs pour accéder aux équipements et services (commerces, écoles, loisirs, ... ) et donc des coûts de mobilité plus importants pour le budget familial et une empreinte écologique plus marquée, sans compter aussi un isolement social par rapport à la communauté villageoise (intégration plus difficile).
  
  Pour les communes rurales, la dilution de l'urbanisation et donc la trop faible densification autour des noyaux agglomérés existants engendre des coûts collectifs plus importants pour assurer les services (entretien des voiries, déneigement, égouttage, immondices, distribution du courrier, ramassage scolaire .... ) et ne permet pas d'atteindre des densités suffisantes pour que des transports publics performants puissent être organisés au profit de l'ensemble de la collectivité et "désenclaver" la commune.
  
  Les communes ne sont pas démunies face à la rétention. Elles ont par exemple la possibilité de lever une taxe sur le non bâti et ainsi lutter contre la rétention des biens fonciers aptes à la construction. L'article 160 du CWATUPE leur permet de taxer dans deux types de situations :
  - les parcelles non bâties comprises dans un lotissement non périmé,
  - les parcelles non bâties situées dans une zone d'habitat « suffisamment équipée ".
  
  Les communes ne peuvent donc pas taxer tous les terrains non bâtis destinés planologiquement à l'habitat. Et elles n'ont pas l'obligation de lever la taxe.
  
  Dans l'excellent ouvrage de la CPDT "Etudes et documents CPDT 2" intitulé "Révision des plans de secteur et mécanismes fonciers en Wallonie" coordonné par Olivier Dubois. On évoque l'expropriation, la taxation des terrains à bâtir non bâtis, la promotion immobilière publique, voire les avantages fiscaux aux ménages qui choisissent une localisation en zone centrale. Ces outils ne sont cependant que très partiellement de ma compétence.
  
  La recherche CPDT 2009-2011 "politique foncière" a dans son travail en cours un point consacré aux mesures à prendre pour améliorer la fluidité du marché foncier et lutter contre la rétention. Le rapport attendu pour fin octobre prochain contiendra des recommandations susceptibles d'améliorer la situation. Lesquelles seront donc aussi susceptibles de favoriser la satisfaction des attentes des candidats bâtisseurs et ce dans le cadre d'un aménagement du territoire et d'une urbanisation de qualités.