L'évaluation de l'offre de terrains à bâtir disponibles

• Session : 2010-2011
• Année : 2011
• N° : 1051 (2010-2011) 1

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• Question écrite du 27/07/2011

  • de CRUCKE Jean-Luc
  • à HENRY Philippe, Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire et de la Mobilité
  
  Il est fréquemment fait état d'un grand nombre de parcelles non construites encore disponibles.
  
  D'un point de vue économique, il peut être intéressant de savoir si ces parcelles se trouvent dans des régions concernées par des demandes de nouvelles constructions.
  
  La promotion d'investissements importants sur des sites inadaptés – par exemple atteints de l'aléa inondation – peut, d'autre part, avoir des effets contre productifs.
  
  Monsieur le Ministre dispose-t-il d'une cartographie des terrains à bâtir disponibles ? Quelles sont ses caractéristiques par rapport au territoire ? Que représente cette disponibilité en hectares pour chacune des communes de Wallonie ? L'opportunité d'y construire a-t-elle pu faire l'objet d'une analyse économique ?
  
  Quelle lecture Monsieur le Ministre fait-il de la statistique suscitée ? Comment expliquer les différences substantielles que pourrait faire apparaître la réserve immobilière ?

• Réponse du 05/09/2011

  • de HENRY Philippe
  
  Je remercie l'honorable Membre pour sa question.
  
  La CPDT procède, dans le cadre du diagnostic nécessaire à l'actualisation du SDER, à de nouveaux calculs de la disponibilité, c'est-à-dire ce qui, dans la zone urbanisable au plan de secteur, n'est pas encore mis en œuvre et est en principe disponible pour la promotion; résidentielle notamment.
  
  Mais ce qui est potentiellement disponible n'est pas nécessairement urbanisable dans les faits ni même mis sur le marché. Pour mieux quantifier l'offre réellement mobilisable aujourd'hui, il y a lieu de distinguer différents types de situations dans l'offre foncière potentielle.
  
  Notamment en distinguant :
  
  1° Des limites de « capacités physiques des terrains et de leur environnement » qui permettent alors de déterminer ce qui ne relève pas de la disponibilité nette :
  - les terrains juridiquement non mobilisables au sens du CWATUPE (insuffisamment équipés et/ou ne répondant pas aux prescriptions de regroupement du bâti);
  - les terrains en zones de contraintes (captages, inondations, Seveso ... );
  - les parcelles inaptes (par exemple parce que trop étroites de fait, enclavées ... ).
  
  2° Des limites relevant « du comportement et des choix des différents acteurs» :
  - les terrains sans contraintes techniques, viabilisés ou non mais situés dans des zones non attractives pour les candidats bâtisseurs et donc en sommeil faute d'acheteurs;
  - les terrains sans contraintes techniques, viabilisés ou non et raisonnablement bien localisés mais que les propriétaires - privés et publics - ne souhaitent pas, pour l'instant, vendre.
  
  3° La « non-affectation» regroupe l'ensemble de ces éléments.
  
  4° La rétention foncière tient elle principalement du cinquième.
  
  L'offre du marché immobilier étant inférieure à l'offre potentielle des plans de secteur, les prix restent relativement élevés (loi de l'offre et de la demande). Lorsque la demande est moins soutenue (ex: taux d'intérêts élevés), les propriétaires fonciers préfèrent généralement attendre des jours meilleurs que de brader leurs terrains.
  
  Du fait de la rétention, les possibilités de trouver une localisation adéquate sur le plan de l'aménagement du territoire et du développement durable sont plus limitées. En effet, la rétention foncière concerne également des terrains bien situés dans les centres agglomérés des communes rurales.
  
  Elle participe donc à l'étalement de l'urbanisation.
  
  Pour les candidats bâtisseurs, il s'ensuit des déplacements motorisés plus longs pour accéder aux équipements et services (commerces, écoles, loisirs, ... ) et donc des coûts de mobilité plus importants pour le budget familial et une empreinte écologique plus marquée, sans compter aussi un isolement social par rapport à la communauté villageoise (intégration plus difficile).
  
  Pour les communes rurales, la dilution de l'urbanisation et donc la trop faible densification autour des noyaux agglomérés existants engendre des coûts collectifs plus importants pour assurer les services (entretien des voiries, déneigement, égouttage, immondices, distribution du courrier, ramassage scolaire .... ) et ne permet pas d'atteindre des densités suffisantes pour que des transports publics performants puissent être organisés au profit de l'ensemble de la collectivité et "désenclaver" la commune.