La question de savoir comment évaluer un usufruit immobilier

• Session : 2011-2012
• Année : 2011
• N° : 140 (2011-2012) 1

2 élément(s) trouvé(s).

• Question écrite du 03/11/2011

  • de STOFFELS Edmund
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  La grande majorité des usufruits est constituée d’usufruits du conjoint survivant à l’occasion du décès d’un époux.
  
  De ce fait, l’usufruit est de plus en plus utilisé dans la planification successorale des familles. Il peut avoir été créé volontairement, à l’occasion d’un achat concomitant avec un nu-propriétaire ou à l’occasion d’une donation dans laquelle le donateur s’est réservé l'usufruit.
  
  Le sujet de discorde entre usufruitiers et nus-propriétaires porte généralement sur les frais d’entretien. Il ne fait pas de doute que l’usufruitier doit supporter tous les frais d’entretien courant, mais qu’en est-il des grosses réparations ?
  
  Le Code civil est très restrictif ne retenant que les très grosses réparations comme la réparation aux gros murs et aux poutres, mais la jurisprudence a tendance à élargir cette notion en défaveur des nus-propriétaires. Ainsi, il a été jugé que le remplacement d’une chaudière leur incombait.
  
  Cela ne reste, bien évidemment, pas sans impact sur le régime d’aides aux particuliers, notamment sur le régime de la prime à la réhabilitation.
  
  En effet, le dispositif accorde le droit à une prime à celui qui détient un droit réel sur le logement. Figurent parmi ces personnes ceux qui disposent d’un usufruit.
  
  Figurent parmi les travaux qui peuvent donner droit à une telle prime une série de travaux qui seraient - en fonction du Code civil ou de la jurisprudence - plutôt à charge du nu-propriétaire.
  
  Dans le cas où le logement, appartenant à un nu-propriétaire mais occupé par l’usufruitier, le niveau de la prime varie suivant que l’un ou l’autre introduit la demande.
  
  Faut-il dès lors adapter le dispositif à l’évolution imposée par le Code civil ou par la jurisprudence ? Dans l’affirmative, dans quels sens ? Et quel en sera l’impact budgétaire probable ?
  

• Réponse du 17/11/2011

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  En théorie, seul un usufruitier est habilité à introduire un dossier de prime à la réhabilitation puisque l’article 3, alinéa 1er, 2° de l’arrêt du Gouvernement wallon du 21 janvier 1999 stipule que le demandeur doit être titulaire, sur le logement objet de la demande, d’un droit réel lui permettant de souscrire les engagements visés au point 5° (occuper, donner en location ou mettre à disposition d’un parent), puisque c’est lui qui détient la jouissance du bien. Toutefois, moyennant l’accord écrit de l’usufruitier, l’administration accepte d’instruire les dossiers introduits par un nu-propriétaire.
  
  Il est par ailleurs exact que la liste des travaux incombant respectivement à l’usufruitier et au nu-propriétaire en application du Code Civil est sujette à discussion et interprétation. Cette situation n’a toutefois pas d’impact sur les dossiers de prime à la réhabilitation dans la mesure où l’administration accepte de prendre en compte dans un dossier introduit par un usufruitier des travaux en principe à charge du nu-propriétaire, et inversement.
  
  Il n’est d’autre part pas exact de dire que le niveau de la prime varie suivant que l’usufruitier ou le nu-propriétaire introduit la demande puisque, dans les deux cas, le demandeur n’est pas plein-propriétaire du logement et que, par conséquent, le taux d’intervention est fixé à 10% du coût des travaux. La seule différence qui pourrait exister entre la prime octroyée à l’usufruitier et celle octroyée au nu-propirétaire résulterait de l’existence d’un enfant à charge ou d’une personne handicapée dans le ménage de celui qui habite le logement, étant donné que la majoration accordée dans cette situation ne l’est que pour les occupants.
  
  En conclusion, il ne me paraît pas opportun de modifier quoi que ce soit à la réglementation actuelle.