La mitoyenneté dans les lotissements

• Session : 2011-2012
• Année : 2012
• N° : 641 (2011-2012) 1

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• Question écrite du 28/03/2012

  • de STOFFELS Edmund
  • à HENRY Philippe, Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire et de la Mobilité
  
  Depuis quelque temps, les FD imposent aux communes (rurales), qui se lancent dans des projets de lotissements publics (urbanisations publiques), qu'un certain nombre de lots soient organisés de façon à ce que la "fenêtre bâtissable" vise la mitoyenneté des bâtiments.
   
  Il arrive maintenant que ce type de construction ne correspond absolument pas aux coutumes et que les candidats intéressés se désistent dès qu'ils apprennent qu'il y a une obligation de mitoyenneté.
   
  Sur le plan de la justification, on peut avoir des doutes quant à la pertinence des arguments : une maison à trois façades permet, certes, d'économiser de l'énergie. Mais cet objectif pourra tout aussi bien être atteint par d'autres moyens, à l'égard desquels le particulier aurait probablement moins de réticence.
   
  Soit, le problème observable est que des communes - ayant obéi aux FD - restent maintenant sur leurs parcelles. Dans ce cas, ne pourrait-on permettre aux communes d'assouplir l'obligation de mitoyenneté ou préfèrera-t-on rester sur sa position (idéologique) quitte à ce que les lots concernés ne soient pas bâtis ?

• Réponse du 31/05/2012

  • de HENRY Philippe
  
  L’article 1er du CWATUPE rappelle que les autorités publiques sont garantes de l’aménagement du territoire et de l’utilisation parcimonieuse du sol.
  
  Le référentiel « Politique d’aménagement du territoire pour le 2e siècle – lignes de force » souligne qu’habiter de façon dispersée a un coût élevé pour la société (construction, équipements, entretien des voiries,…) et un impact plus important sur l’environnement (déplacements,…). La réticence aux habitations mitoyennes s’observe davantage en milieu rural ou périurbain.
  
  Dans un certain nombre de situations, la mitoyenneté peut être imposée au travers des permis d’urbanisation. Les objectifs poursuivis étant la maîtrise des densités d’occupation du sol et la gestion rationnelle de l’énergie. Le souci d'économie d'énergie appliqué à l'aménagement du territoire conduira naturellement à grouper les constructions et à réduire la longueur des infrastructures.
  
  Ce principe est appliqué avec discernement en prenant en considération tous les facteurs intervenant dans les situations de fait et de droit.
  
  L'évolution des valeurs foncières rend l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour une partie importante de la population.  Une solution à ce problème réside dans la réduction de la taille des lots dans les lotissements. 
   
  Dans l’hypothèse où des lots ont une largeur inférieure à 18 m, il n'est plus possible d'implanter une habitation 4 façades dans de bonnes conditions d'environnement et il est dès lors préférable d'imposer l'implantation en mitoyenneté avec une limite latérale.
   
  Pour structurer l'espace public (autour d'une place ou pour fermer une perspective, par exemple) le groupement des constructions peut ainsi être privilégié.
  
  En toute logique, le recours à l’ordre ouvert ne devrait plus être accepté qu’en milieu où une faible densité s’impose.
  
  Toutefois, force est de constater, sur la base de l’expérience de terrain, que l’habitat pavillonnaire reste un modèle particulièrement favorisé alors qu’il va à l’encontre de toutes les études en matière de développement durable. On touche bien entendu à un aspect culturel bien ancré dans les mentalités wallonnes.
  
  Depuis 1980, l’urbanisation résidentielle en Wallonie a consommé 25 000 ha de terres agricoles (30 000 ha si l’on y ajoute les infrastructures routières et autres liées à l’urbanisation). La construction de résidences est le premier facteur de réduction des terres agricoles.
  
  L’urbanisation est un processus pratiquement irréversible. Or, les principes du développement durable nous incitent à transmettre à nos enfants un maximum de terres libres, qu’ils pourront utiliser pour répondre à leurs propres besoins.
  
  On remarquera que la forme du parcellaire influence la gestion parcimonieuse, conditionne les coûts d’équipement et fixe la conception urbanistique. La superficie moyenne des nouvelles parcelles bâties est relativement grande. Les nouvelles parcelles sont plus «carrées» que les parcelles traditionnelles (maisons groupées dans les villages) et leur largeur à front de rue est donc supérieure.
  
  Ce type d’urbanisation entraîne une viabilisation des terrains plus coûteuse : équiper une parcelle de 30,00 M de large coûte trois fois le prix d’une parcelle de 7,00 M.
  
  Au quotidien, on constate une moindre efficacité et des coûts supplémentaires pour les services publics :
  * voiries et réseaux (distribution d’eau, gaz, électricité, téléphone, égouttage et traitements des eaux usées, éclairage public) plus longs à entretenir ;
  * allongement de la tournée du facteur, de la collecte des déchets, des opérations de déneigement, etc.
  
  Dans certains nouveaux quartiers dans de nombreuses communes, les parcelles plus petites et les rues plus étroites sont très recherchées.
  
  Les habitants bénéficient non seulement des moindres coûts de viabilisation, mais aussi d’une architecture plus cohérente, d’une ambiance plus conviviale, d’espaces publics plus sûrs pour les enfants, etc.
  
  Une bonne et judicieuse intégration de l’environnement dans l’urbanisme peut contribuer à renforcer la qualité du cadre de vie (bassin d’orage paysager comme plan d’eau, espaces verts d’essences indigènes...).
  
  Cette densité raisonnée contribue à une identité plus forte du quartier.
  
  Il est en outre démontré qu’une forme plus compacte de l’urbanisation, qu’une densité raisonnée, qu’une bonne liaison avec les zones déjà urbanisées, qu’une grande qualité urbanistique et paysagère,
  - préservent les paysages ruraux ;
  - contribuent largement à la qualité du cadre de vie ;
  - participent à la réalisation d’un habitat durable ;
  - permettent d’accéder à un moindre coût et à un plus grand nombre à un logement.
  
  Lorsqu’il s’agit de projet d’initiative publique, il se doit d’être exemplaire et participer à une réflexion plus globale et cohérente sur les terrains riverains de manière à rencontrer l’objectif de développement durable et d’économie de moyens. Si les communes ont un rôle important à jouer au niveau de la décision en matière d’urbanisme, ce rôle est encore plus essentiel au niveau des initiatives à prendre pour favoriser de tels projets.
  
  Enfin, je me permets d’attirer l'attention de l'honorable membre sur le fait que ces réflexions sont issues de nombreuses publications scientifiques et recommandations régionales (SDER, travaux de la CPDT, …) et ne découlent dès lors pas d’une position idéologique.