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La gestion des moins-values planologiques

  • Session : 2012-2013
  • Année : 2012
  • N° : 2 (2012-2013) 1

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  • Question écrite du 19/09/2012
    • de BORSUS Willy
    • à HENRY Philippe, Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire et de la Mobilité

    Dans le cadre de l’exécution de la règle de la compensation, certaines parcelles voient changer fondamentalement leur affectation au plan de secteur passant d’une zone urbanisable à une zone non urbanisable.

    Depuis juillet 2009, comment a été gérée la question des moins-values planologiques de ces terrains ? Comment a-t-on rétribué les propriétaires de ces terrains impactés par ces moins-values ?

    Existe-t-il un procédé de « vase communiquant » où le promoteur d’un projet (intercommunale gestionnaire d’un futur parc d’activités économiques, …) se voyant attribuer une plus-value planologique, doit rétribuer le propriétaire d’une parcelle dévalorisée suite à la règle de compensation ?

    Monsieur le Ministre peut-il préciser le budget régional – depuis 2009 – éventuellement utilisé à cette fin ?
  • Réponse du 11/10/2012
    • de HENRY Philippe

    La question posée par l’honorable membre s’inscrit explicitement dans le cadre de l’application de la « règle de compensation » associée aux procédures de révision des plans d’aménagement.

    Elle peut cependant s’étendre à toute procédure de révision de plans qui vise l’inscription de zones non destinées à l’urbanisation, sans que cette « désurbanisation » soit la contrepartie de l’affectation en zone destinée à l’urbanisation d’une partie du territoire.

    Il y a d’abord lieu de rappeler que l’affectation en zone non destinée à l’urbanisation d’une zone qui y était précédemment destinée n’ouvre pas ipso facto de droit à indemnisation.

    C’est l’article 70 du CWATUPE qui règle les conditions de l’indemnisation pour moins-value planologique.

    Il précise que l’indemnité ne s’applique qu’à l’interdiction de bâtir au sens de l’article 84, § 1er, 1° du Code, c’est-à-dire construire ou utiliser un terrain pour le placement d’installations fixes, ou de lotir et que cette interdiction doit résulter de l’entrée en vigueur d’un plan mettant fin à l’affectation prévue par le plan précédemment en vigueur. Toute interdiction de bâtir ou de lotir qui serait fondée sur une autre raison que la seule affectation du terrain au plan d’aménagement ne peut dès lors donner lieu à indemnisation. L’article 70 liste d’ailleurs les cas où les terrains concernés ne présentent pas de caractère de constructibilité, par exemple parce qu’ils n’ont pas d’accès à une voirie suffisamment équipée, parce qu’ils sont soumis à une contrainte géotechnique, parce qu’ils se situent dans un périmètre couvert par la législation sur la conservation de la nature,…

    Il précise également que le droit à l’indemnisation n’est pas automatique ; il naît soit au moment de la vente du bien, soit lors du refus d’un permis d’urbanisme ou de lotir, soit lors de la délivrance d’un certificat d’urbanisme (n°2) négatif s’y rapportant. Il faut donc que se manifeste une volonté de vendre le bien, et que se présente un acheteur, ou une volonté de bâtir ou de lotir. Par ailleurs, c’est le juge qui apprécie l’existence et la hauteur de la moins-value.

    Voici pour les conditions juridiques de l’indemnisation.

    Dans les faits, le choix des terrains se fait sur base de la situation existante de fait et de droit lors de l’établissement de l’avant-projet de plan et est ensuite l’objet d’un examen et d’une validation au cours de l’évaluation des incidences que prévoit la procédure. Dans ce cadre, le caractère de constructibilité du terrain est pris en compte dans la mesure du possible.

    On comprendra dès lors qu’à l’heure actuelle aucun dossier de révision de plan de secteur n’a fait l’objet d’une demande d’indemnité pour moins-value planologique à la suite de l’application de la « règle de compensation ». Il faut néanmoins prendre en considération le fait que le Code prévoit une période de 10 ans à dater de l’entrée en vigueur du plan révisé avant que s’éteigne le droit à intenter une action en indemnisation.