La dynamique immobilière privée

• Session : 2012-2013
• Année : 2013
• N° : 265 (2012-2013) 1

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• Question écrite du 14/02/2013

  • de STOFFELS Edmund
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  L’UPSI s’est montrée très critique vis-à-vis de la version 1999 du SDER. Je vais reprendre leurs arguments pour inciter Monsieur le Ministre à analyser si la nouvelle version du SDER donne une réponse satisfaisante.
  
  La question concerne à la fois Monsieur le Ministre et le ministre de l’aménagement de territoire, car les questions vont être axées sur la création de logements essentiellement.
  
  Selon l’UPSI, environ 500.000 ménages demanderont à être logés d’ici 2040 – ce qui nécessitera la création de 2000 à 5000 nouveaux logements par an (en plus des logements existants qui devront être adaptés aux nouvelles exigences en termes de salubrité, de sécurité et de PEB). L’UPSI rappelle que le secteur privé est l’acteur principal car c’est lui qui produit 90 % des logements en Wallonie. Le défi n’est donc pas mince et plus encore que l’acteur public, ce sera l’acteur privé à qui on demande de le rencontrer.
  
  Ce que demande le secteur privé, afin de pouvoir répondre présent par rapport au défi, c’est de connaître lors de l’achat d’un terrain, le montant des charges d’infrastructure et d’urbanisme, les prix de vente en vigueur sur le marché pour les logements en question, le facteur de prévisibilité (simplification administrative et sécurité juridique) et le degré de soutien des autorités publiques.
  
  La connaissance la plus détaillée de ces éléments permettra aux acteurs immobiliers d’anticiper plus sereinement les décisions des autorités.
  
  L’UPSI critique, d’une part, que la version 1999 du SDER est trop floue pour donner aux investisseurs les informations dont ils doivent disposer pour se lancer sereinement dans une série de dossiers immobiliers (logements). D’autre part, le SDER n’est pas suffisamment opérationnel que pour être exploité au démarrage de projets (caractère trop général du texte, sujet à toutes les interprétations possibles).
  
  Enfin, l’UPSI critique le fait que le SDER sert trop souvent a posteriori pour justifier une décision, alors qu’il doit avoir un caractère indicatif et non contraignant.
  
  Est-ce qu’aux yeux du Gouvernement wallon, et particulièrement des ministres du logement et de l’aménagement du territoire, la nouvelle version du SDER telle que préparée et adoptée par le Gouvernement wallon, est capable de répondre à l’ensemble des considérations émises par l’UPSI à l’égard de la version précédente ? Ou est-ce que la nouvelle version reproduit une série « d’erreurs » dont souffre la version précédente ?

• Réponse du 04/03/2013

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  Le SDER est un document à vocation stratégique qui, en raison de l’objectif et de l’échelle pour laquelle il est conçu, n’est pas l’outil approprié pour donner réponse aux différentes demandes de l’UPSI en matière de connaissance du coût des charges d’infrastructure et d’urbanisme, de prix de vente en vigueur sur le marché, de facteur de prévisibilité et du degré de soutien des autorités publiques.
  
  En effet, c’est à d’autres échelles ou au travers d’autres documents que les professionnels de l’immobilier peuvent trouver des réponses à leurs questions.
  
  Ainsi, c’est lors de l’étude précise d’un projet, forcément localisé, que les coûts des charges d’urbanisme et d’infrastructure peuvent être déterminés. Divers outils tels que le permis d’urbanisation ou le plan communal d’aménagement sont prévus par le CWATUPE pour donner les indications à cette échelle.
  
  Que l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier souhaite connaître le prix du marché en matière de logement est une évidence. Par contre, le SDER n’a aucunement vocation à apporter des précisions à cet égard. Tout au plus permet-il d’identifier les zones dans lesquelles la pression foncière est importante. Les baromètres publiés tant par les fédérations de notaires, les agences immobilières ainsi que par plusieurs membres de l’UPSI eux-mêmes sont davantage appropriés à apporter cette information puisqu’ils s’appuient sur le résultat des ventes effectivement réalisées, seul moyen de disposer d’une information fiable en matière de prix du marché.
  
  Je laisserai mon collègue en charge de l’Aménagement du Territoire répondre à la question de la relation entre le SDER et la gestion des autorisations administratives dans la perspective de la prévisibilité juridique et administrative.
  
  Pour les professionnels de l’immobilier, le SDER apporte de nombreuses informations utiles pour le développement de projets et singulièrement, de projets de logement.
  
  Ainsi, le document localise les pôles et des infrastructures principales ainsi que les orientations que prend l’autorité régionale en matière de répartition des activités économiques et du logement sur le territoire. C’est dans ces informations que se trouve la valeur ajoutée du document pour les professionnels de l’immobilier.
  
  La mise en exergue des questions de mobilité des ménages, de l’accès aux services, du vieillissement de la population, de la pression démographique permet aux développeurs immobiliers de mieux cibler le type et la localisation des logements à construire. Les perspectives mises en avant par le SDER ouvrent dès lors, aux professionnels, des champs de développement tant quantitatifs que qualitatifs. En ce sens, le SDER répond aux besoins de la société, en ce compris aux besoins des acteurs privés amenés à œuvrer pour permettre de répondre à la demande de logements en Wallonie.