L'utilisation des prêts sociaux
- Session : 2013-2014
- Année : 2013
- N° : 78 (2013-2014) 1
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Question écrite du 22/10/2013
- de STOFFELS Edmund
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Soyons clairs : ceci n’est pas une critique à l’égard de la SWCS ou du FLW qui s’efforcent de répondre au mieux aux attentes de la population wallonne. Bien au contraire !
En lisant les rapports des deux OIP, je constate que les prêts sociaux servent davantage pour acheter ou pour acheter et rénover ou pour rénover, mais de moins en moins pour construire.
Exemple FLW : de 123 nouvelles constructions (12.2 %) en 2002 on passe à 42 (4.9 %) en 2012 – tandis que les achats représentent 102 dossiers et les achats/rénovations 516 dossiers.
Je reconnais qu’il est positif d’investir dans l’utilisation et l’entretien de l’existant, mais je pense que les indicateurs démographiques nous obligent aussi à mieux rencontrer la nécessité de produire de nouveaux logements (donc de prêter en faveur de constructions nouvelles).
Si mes observations ne me trompent pas, c’est surtout au niveau de la valeur vénale à ne pas dépasser que la question se pose.
Ce que la politique du logement social acquisitif ne produira pas comme nouveaux logements (adaptés à la capacité d’investissement des ménages), ce sera la politique du logement social locatif qui devra faire l’effort.
N’est-il donc pas utile de revoir les dispositifs en différenciant les trois types d’opérations que sont la construction, l’achat/rénovation et la rénovation ?
Réponse du 07/11/2013
- de NOLLET Jean-Marc
Les chiffres de la SWCS confirment les propos de l'honorable membre : les prêts sociaux servent de moins en moins à la construction.
Évolution des prêts depuis le lancement d’Habitat pour Tous
2010 2011 2012
Construction 2,9 % 2,7 % 1,7 %
Acquisition simple 27,8 % 21,5 % 18,0 %
Acquisition + travaux 55,1 % 59,3 % 66,5 %
Autres cas 14,2 % 16,5 % 13,8 %
Total 100,0 % 100,0 % 100,0 %
Toutefois, on ne peut imputer le faible nombre de prêts à la construction aux seules conditions de prêts.
Le règlement de prêts prévoit que le coût de la construction est plafonné à 200.000 euros TVAC.
Le frein majeur au prêt à la construction est donc en réalité celui du coût du foncier. Pour accéder aux prêts, les emprunteurs doivent soit être déjà propriétaires d’un terrain à bâtir, soit déduire le coût du terrain, ce qui limite la marge de manœuvre des ménages.
Pour répondre à cette difficulté, deux mesures ont été prises :
- la possibilité, dans les communes à forte pression foncière, d’accorder des prêts pour des biens dont la valeur vénale dépasse de 35 % la valeur vénale moyenne régionale de manière à intégrer le surcout de la pression foncière ;
- le soutien à d’autres formes d’accession à la propriété telle l’utilisation du droit de superficie ou d’emphytéose ou encore les Community Land Trusts. Ces pistes alternatives d’accession à la propriété permettent de dissocier le fonds du bâti et par là, de diminuer le coût de l’accession à la propriété, le prix du terrain n’entrant pas en ligne de compte, tout en accordant aux candidats emprunteurs un droit de propriété comparable.
La SWCS est désireuse d’intégrer dans ses réalisations le financement de ces approches innovantes d’accès à la propriété. Cela est d’ailleurs repris explicitement dans son tout récent nouveau contrat de gestion.
Une autre manière est de soutenir le développement de l’habitat groupé ou l’autoconstruction qui sont d’autres moyens de réduire les coûts liés à la construction traditionnelle.