Les solutions aux taux d'inoccupation des logements publics
- Session : 2013-2014
- Année : 2013
- N° : 177 (2013-2014) 1
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Question écrite du 22/11/2013
- de CRUCKE Jean-Luc
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Récemment, le président de la Sambrienne se plaignait, à juste titre, de devoir faire face à un taux de 10 % (1 000 logements) d'inoccupation du parc locatif dans la SLSP dont il assume la responsabilité. La vétusté du patrimoine (41 ans) est pointée du doigt et la solution se trouve dans l'accélération du programme d'investissements.
Conscient de la pénurie d'argent public, le président n'hésite pas à avancer comme moyen la vente des logements publics pour constituer un fonds de rénovation et de construction, ce qui aura pour avantage supplémentaire de favoriser la mixité au sein des quartiers.
Le président de la Sambrienne a-t-il plus de chance d'être entendu que le MR qui milite pour cette technique depuis des années, mais qui systématiquement se voit rejeté par les idéologies de gauche ?
Quel est le constat sur l'ensemble du domaine public locatif de la Wallonie et quelle est l'évolution sur les 10 dernières années ?
Quelles sont l'analyse des chiffres par Monsieur le Ministre, les solutions et les recommandations qu'il estime pouvoir avancer ? Avec quels moyens et quelles possibilités estime-t-il pouvoir concrétiser ses pistes ?
Que pense Monsieur le Ministre de la généralisation sur l'ensemble du territoire wallon d'un fonds de rénovation et de construction ? N'est-ce pas l'opportunité que sollicitent toutes les SLSP dont les trésoreries sont souvent très justes, ce qui empêche tout risque d'investissement ?
Plutôt que de se focaliser sur le taux de logements locatifs publics par commune, ne faut-il pas nourrir l'ambition d'une augmentation du taux de création de logements, publics et privés, par commune ?
Réponse du 04/12/2013
- de NOLLET Jean-Marc
En ce qui concerne l’inoccupation
Le taux d’inoccupation moyen du parc locatif s’élevait, à la fin de 2011, à 4,7 %. Il résulte de la combinaison de plusieurs causes. Parmi celles-ci, on peut distinguer les causes liées aux contraintes réglementaires telle l’obligation, pour les SLSP, de proposer le logement vacant au ménage arrivant en ordre utile dans l’ordre d’attribution. Des refus successifs de la part des attributaires désignés engendrent une certaine inoccupation. La lutte contre la sous-occupation occasionne, elle aussi l’inoccupation temporaire de certains logements.
Les autres causes d’inoccupation proviennent de l’état du logement. Certains d’entre eux nécessitent en effet une réfection plus ou moins longue selon l’état dans lequel le locataire sortant le restitue ; d’autres sont affectés, par vétusté, de défectuosités telles qu’une rénovation d’ampleur s’impose. De telles rénovations lourdes supposent en outre très fréquemment de déplacer le locataire pendant la durée des travaux. Les SLSP ont donc dû renoncer à attribuer certains logements pour constituer, à cette fin, un volant de logements provisoires.
Les données statistiques témoignent ainsi de l’inoccupation occasionnée temporairement par la mise en œuvre de programmes de rénovation. Ainsi, l’inoccupation atteint-elle un pic de 5,5 % en 2007, en plein développement du programme exceptionnel d’investissement.
Des disparités importantes apparaissent entre SLSP selon que leur patrimoine ait ou non fait l’objet de programmes de rénovation de grande ampleur.
En ce qui concerne la vente de logements
Chaque SLSP détermine sa position en matière de vente de logements sociaux initialement destinés à la location. Celle-ci étant l’une des composantes de la politique immobilière qu’elle entend développer.
Le Conseil d’administration de la SLSP décide de l’opportunité et de la mise en œuvre d’une politique de vente ou non d’une partie du parc de logements, suivant sa stratégie immobilière, financière et sociale.
Selon les objectifs poursuivis par la SLSP, elle établit un éventuel programme de ventes dans lequel elle peut fixer un nombre ou un pourcentage de logements susceptibles d’être vendus, globalement ou par quartier, déterminer certaines caractéristiques ou catégories de ces logements, leur localisation.
Ces programmes font état de stratégies de cessions ciblant les logements dont les coûts d’intervention et de rénovation sont importants et les quartiers où la mixité sociale est trop peu présente.
La position de la SLSP peut aussi consister à maintenir et développer son parc locatif, afin de conserver et d’amplifier sa capacité de répondre à la demande des candidats-locataires. Elle choisit donc de ne pas vendre.
C’est cette position que tiennent la plupart des sociétés, en parfait accord avec les communes dont elles sont les opératrices du logement.
À l’échelle régionale, et généralement à l’échelon local, l’objectif est d’accroître l’offre de logements publics locatifs, pas de la réduire en procédant à une politique systématique de ventes.
En effet, dans le contexte sociodémographique actuel et au vu des perspectives pour les années qui viennent, il est plus que jamais nécessaire d’accroître le parc de logements locatifs.
Le choix de vendre des logements locatifs existants génère des conséquences qu’il faut considérer :
La vente de logements publics crée davantage d’insalubrité, qui caractérise encore fréquemment le secteur du logement privé. Dans les cités de logements sociaux, les logements qui ont été vendus se sont détériorés considérablement. Car la vente comporte un risque social, au travers de l’endettement des acquéreurs. Certains ménages se trouvent en effet en situation de ne pas pouvoir financer l’entretien de leur logement, moins encore sa rénovation. Cette situation est à l’encontre de la politique sociale du logement.
Pour les sociétés, l’intérêt économique des ventes de logements est délicat à estimer. D’une part, la vente prive la société d’une recette locative récurrente et, d’autre part, le produit net de la vente est souvent insuffisant pour envisager la reconstruction ou la rénovation lourde d’un autre logement. Elle génère aussi des problèmes dans la gestion des abords et des communs.
Le produit net des ventes qu’une société réalise est constitué par le produit des ventes déductions faites des remboursements prorata temporis des subventions et des crédits restants dus, reçus par elle pour la création et la rénovation des logements.
L’affectation des produits nets de cession de biens immobiliers appartenant des sociétés de logement de service public est réglée par l’arrêté du Gouvernement wallon du 23 avril 2009 relatif aux modalités de placement des disponibilités des sociétés de logement de service public et à l’affectation du produit net de la cession de droits réels d’un bien immobilier.
Le Gouvernement vient d’adopter, le 30 mai 2013, un arrêté modificatif qui actualise le précédent.
Ces arrêtés disposent que le produit net de la cession est affecté, selon un programme de travaux à effectuer par la société, selon l’ordre suivant :
- la pérennisation du parc locatif ;
- l’amélioration du confort des locataires ;
- la création de logements ;
- l’amélioration des abords des logements dont la société est propriétaire.
Une circulaire de la SWL précise les modalités et procédures applicables en la matière.
La SLSP utilise alors les produits des ventes inscrits à son compte « plus-values sur ventes » suivant les affections prioritaires prescrites par l’AGW. En priorité (et donc pratiquement totalement, compte tenu de la situation financière des sociétés), ces disponibilités sont affectées à des travaux de mise en conformité et de sécurité des logements du parc locatif de la société, d’entretien et de rénovation légère non couverts par des programmes d’aides régionales.
En 4 années, de 2009 à 2012, les SLSP ont vendu 1.013 logements initialement destinés à la location.
826 de ces logements sont situés dans 42 communes disposant de plus de 10 % de logements publics.
187 logements sont situés dans 42 communes disposant de moins de 10 % de logements publics.
Le montant total produit par ces ventes est de 87 657 785,90 euros.
L’analyse des trésoreries des SLSP connues de la SWL fait apparaître actuellement qu’une petite dizaine de sociétés sont déficitaires en trésorerie et la tendance générale est à l’amélioration, comme en ce qui concerne leur situation financière.
Parallèlement aux opérations de rénovation qui ressortent des budgets d’investissements, la SWL entend développer une stratégie de relance des programmes d’entretien et de réparations courants, au travers de plans pluriannuels des SLSP, intégrant les aspects financiers, immobiliers et sociaux, rétablissant leur capacité de gérer leur parc en bon père de famille.