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La petite propriété terrienne

  • Session : 2013-2014
  • Année : 2014
  • N° : 346 (2013-2014) 1

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  • Question écrite du 25/02/2014
    • de STOFFELS Edmund
    • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

    Lors des auditions en matière de logement, on pouvait entendre des doléances que l’activité des petites propriétés terriennes avait été arrêtée par un des prédécesseurs de Monsieur le Ministre.

    On déplore que la philosophie desdites terriennes, permettant à des ménages ouvriers d’accéder à un logement occupé par le propriétaire, et ce, à des conditions en adéquation avec le revenu, n’ait pas été réactivée.

    Je trouve, en effet, qu’il y a lieu de se pencher sur la question dans la mesure où le prix des constructions nouvelles a explosé et continue d’exploser de façon telle que le logement devient inabordable pour de plus en plus de ménages.

    C’est une des pistes parmi un ensemble de pistes à explorer dans l’objectif d’alléger le coût des constructions nouvelles.

    Quelle est l’analyse de Monsieur le Ministre ? Va-t-on réactiver les propriétés terriennes ?
  • Réponse du 18/03/2014
    • de NOLLET Jean-Marc

    Tout comme l'honorable membre, j’ai été très attentif aux auditions sur le logement qui se sont tenues au Parlement durant ce mois de janvier 2014. Je suis convaincu que l’accès à la propriété est l’une des voies possibles pour permettre à certains citoyens d’accéder à un logement décent et durable.

    C’est pourquoi, dans le cadre de l’élaboration de la circulaire ministérielle d’ancrage communal en matière de logement pour les années 2014-2016, j’ai proposé au Gouvernement de réintroduire les programmes de construction-vente. Les communes ont eu la possibilité, via les SLSP, dans le cadre de projets de création de logements sociaux locatifs, de prévoir la création de logements destinés à la vente de manière à assurer une mixité dans les opérations. Ces opérations pouvaient par ailleurs être complétées par d’autres programmes (commerces, tertiaire, …) non subventionnés.

    Et puis surtout, j’ai voulu insérer dans l’ancrage d’autres formes d’accès à la propriété en promouvant les community land trust (CLT). Les Communes ont ainsi eu l’occasion de proposer l’acquisition ou la valorisation de terrains ou de bâtiments en vue de les rénover ou de construire des logements dans le cadre de structures de type « Community land trust ». Le fonctionnement de ces derniers se base sur les mécanismes généraux suivants :
    - Le trust, constitué sous forme de personne morale (coopérative, ASBL, fondation) est et reste propriétaire du foncier ;
    - Il y a une séparation du foncier et du bâti, le bâti appartenant aux utilisateurs qui obtiennent un droit d’usage de ce foncier ;
    - L’acquéreur du droit d’usage a tous les droits liés à la propriété : droit d'utiliser la chose aussi longtemps qu’il le souhaite, droit de disposer de la chose (ex : la transformer, la vendre, la donner, etc.). Il se voit contraint cependant à respecter deux conditions :
    1. Lorsqu’il vend sa propriété, le trust utilise son droit de préemption et le vendeur ne reçoit qu’environ un quart de la valeur ajoutée de son bien (plus-value), le reste revient au trust.
    2. Il doit occuper lui-même le bien.
    - Le maintien perpétuel du subside au sein du trust pour garantir l’accessibilité ;
    - Le subside de départ (le prix de la terre) est déduit du prix de vente du bien. De même, environ 75 % de la valeur ajoutée générée lors de la revente du logement sont destinés au Trust et affectés à son fonctionnement, à l’entretien et au développement du patrimoine immobilier. Ce mécanisme permet en quelque sorte d’actualiser le subside en captant la plus-value foncière.
    - L’organe décisionnel du trust inclut les usagers (les habitants), et les pouvoirs publics avec 2/3 du pouvoir de décision pour ce dernier. Les riverains sont associés à l’organe de décisionnel du trust pour ce qui concerne les réflexions liées aux implantations et au développement des projets. Les personnes qui vivent aux alentours des CLT y ont donc un intérêt spécifique, soit lié à l’usage qu’ils font des espaces, soit de soutien moral. À ce titre, ils sont impliqués dans la gouvernance du CLT.
    - Le trust est responsable de l’accessibilité du patrimoine géré aux plus bas revenus. Il suit les ménages impliqués dans la valorisation et le maintien de leur bien, et accompagne leur capacité à le financer.
    - La réussite des CLT se base sur la mise en œuvre d’une très forte mixité de citoyens et de fonctions sur les mêmes espaces.
    La mixité de citoyens se base sur deux éléments principaux : l’accès aux espaces valorisés par le retrait du prix de la terre de l’achat de la maison d’une part, la diversité de liens juridiques entre l’habitant et l’habitat d’autre part (des personnes qui louent dans les mêmes espaces que des personnes qui achètent en propriété pleine, d’autres en propriété mixte, d’autres encore en coopérative). La mixité provient également de la mise en place d’une offre de logements répondant à divers profils de ménages (personnes âgées, ménages avec des bas, moyens et hauts revenus, logements adaptés à un handicap, logements pour grandes familles, …).
    La mixité de fonctions se matérialise par la coexistence dans les mêmes lieux d’espaces de production pour des entreprises, notamment d’économie sociale, de services, d’espaces destinés au logement, d’espaces destinés aux infrastructures d’intérêt collectif…

    Les SLSP ainsi que le Fonds du Logement wallon et la Société wallonne de Crédit social, en coordination éventuelle avec des APL, pourront créer ce type de structure. La Société wallonne de Crédit social et le Fonds du Logement wallon ont reçu pour mission complémentaire de soutenir les candidats acquéreurs pour ce type de logement. Les opérateurs pourront bénéficier d’une subvention pour les frais d’études spécifiques liés au montage du projet, d’une subvention pour l’acquisition d’un terrain ou d’un bâtiment. Les opérateurs pourront bénéficier d’une avance pour la construction ou la rénovation de logements. Lors de la fixation des modalités d’octroi de ces subventions ou avances, il sera précisé qu’en cas de cessation d’activités du trust, la ou les aides seront remboursées en fonction du nombre d’années de fonctionnement du projet.

    Cette forme d’accession à la propriété, toute innovante qu’elle soit en Belgique et en particulier en Wallonie, a fait ses preuves à l’étranger et constitue une véritable opportunité qu’ont saisie de nombreuses communes wallonnes.