L’indexation des prix de revient maxima des constructions neuves de logements sociaux.

• Session : se2004
• Année : 2004
• N° : 2 (se2004) 1

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• Question écrite du 31/08/2004

  • de SENESAEL Daniel
  • à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
  
  Le contrat de gestion 1998-2002 conclu entre la Région wallonne et la Société régionale wallonne du logement et son avenant de 2000 prévoient que le prix de revient estimé par logement ne peut excéder un montant maximum établi par la SRWL, celui-ci étant fonction du type de logement et de sa taille.
  
  Ces prix de revient maxima ainsi fixés devraient, en vertu du contrat de gestion, être adaptés annuellement en fonction de l'indice des prix du secteur de la construction. Il appert qu'à l'heure actuelle, aucune indexation des montants n'a été appliquée.
  
  A titre d'exemple, la valeur d'une maison neuve, sans frais, comprenant deux chambres, et à l'exclusion du prix du terrain, ne peut dépasser 2.760.000 francs belges, soit 68.418 euros. Ce chiffre est le maximum de l'année 2000 (l'index du coût de la construction était de 503 en mai 2000) et est toujours appliqué actuellement alors que ce montant indexé équivaudrait, à ce jour, à plus de 3.150.000 francs belges, soit plus de 78.086 euros (l'index de mai 2004 est de 579).
  
  Monsieur le Ministre a-t-il, dans un avenir plus ou moins proche, l'intention de pallier à cette problématique par l'application de l'indexation annuelle prévue dans le contrat de gestion ?
  

• Réponse du 01/10/2004

  • de ANTOINE André
  
  Afin de répondre à la question de l'honorable Membre sur l'indexation des prix de revient maxima des logements sociaux construits par les sociétés de logement de service public, je commencerai par rappeler le contexte général de cette problématique.
  
  Le prix de revient d'un logement social est le coût des travaux de construction majoré des frais annexes à l'opération: TVA, honoraires des auteurs de projets (architecte, ingénieur, coordinateur sécurité), frais complémentaires (raccordements eau, électricité, gaz).
  
  Le prix de revient d'un logement social ne peut excéder un prix maximum défini par les réglementations en application :
  
  - contrat de gestion 1998-2002 entre la Région wallonne et la SWL pour les logements sociaux
  
  
  réalisés au moyen d'avances remboursables;
  
  - l'arrêté du Gouvernement wallon du 11 février 1999 pour les logements réalisés en acquisition-rénovation dans le cadre de l'article 54 du Code wallon du logement.
  
  Le contrat de gestion de la SWL limitait initialement le prix de revient des logements, tous types confondus, à 3.500.000 francs belges, soit 86.763 euros.
  
  En décembre 2000, un avenant au contrat de gestion a revu les prix de revient maxima pour la réalisation de logements sociaux, et ce, pour mieux tenir compte de la typologie des logements. La grille suivante sert de référence depuis ce moment.
  
  __________________________________________________________________
  Appartements Maisons
  Nombre de _______________________________________________________
  chambres FB Euros FB Euros
  __________________________________________________________________
  1 2.900.000 71.889 3.100.000 76.847
  2 3.300.000 81.805 3.500.000 86.763
  3 3.700.000 91.721 3.900.000 96.678
  4 - - 4.300.000 106.594
  __________________________________________________________________
  
  D'autre part, l'arrêté du Gouvernement wallon du 11 février 1999 relatif aux aides octroyées pour les opérations d'acquisition-rénovation limite le prix de revient des logements à 75.000 euros (3.000.000 francs belges) pour un appartement et 86.763 euros (3.500.000 francs belges) pour une maison. Comme cet arrêté ne prévoit pas de coefficient d'indexation, ces montants sont toujours d'application actuellement.
  
  Or, à ce jour, sur la base de l'indice ABEX, le prix de la construction a augmenté d'environ 19.62 % depuis 1999 et de 13.3 % depuis l'avenant au contrat de gestion en 2000.
  
  Dans la pratique, la réglementation en vigueur permet de déroger à ces prix de revient, avec motivation, les dérogations étant soumises à la signature du Ministre du Logement. Dûment autorisées à déroger aux prix de revient, les sociétés doivent cependant financer les dépassements sur leurs fonds propres, car l'intervention de la Région wallonne n'est pas revue à la hausse. La détérioration de la situation financière des sociétés de logement de service public s'en aggrave encore.
  
  L'analyse est en cours afin de revoir ces montants et de prévoir un mécanisme d'indexation à l'avenir.