L'interprétation de l'article 111, § 2 du CWATUPE

• Session : 2014-2015
• Année : 2014
• N° : 14 (2014-2015) 1

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• Question écrite du 26/09/2014

  • de STOFFELS Edmund
  • à DI ANTONIO Carlo, Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire, de la Mobilité et des Transports, des Aéroports et du Bien-être animal
  
  La question est une question de principe: lorsque le propriétaire d'un établissement du secteur Horeca envisage de céder ses activités et lorsqu’il doit transférer les affaires de ses enfants, on est assez souvent confronté avec la question de savoir si celui-ci peut encore construire son logement à proximité immédiate de l'hôtel ou du restaurant qui fait l’objet de la cession.
  
  Notons qu’une certaine proximité est indispensable pour bien faire fonctionner l'hôtel, le restaurant ou le café. Les parents continuant à habiter leur logement qui se trouve à proximité, se pose la question de savoir où le successeur pourra habiter (s’il ne partage pas le logement de ses parents).
  
  Assez souvent les parcelles qui peuvent être bâties en zone d'habitat sont déjà occupées. Dans ce cas, le seul moyen de construire un logement à proximité de l’établissement Horeca est de l'implanter en recul par rapport à la voirie, soit au-delà de la bande linéaire de 50 m (dans le cas d’un zone linéaire inscrite comme zone d’habitat à caractère rural dans le plan de secteur).
  
  Dans ce cas, l'article 111, § 2 du CWATUPE peut-il trouver son application ? Le logement - occupé par le propriétaire-gérant - peut-il être considéré comme faisant partie intégrante, voire indispensable, de l’infrastructure économique (Horeca), et ce, sur la base de la notion d’unité fonctionnelle, faute de quoi pas mal d’établissements Horeca risquent de rester sans successeur ?
  

• Réponse du 10/10/2014

  • de DI ANTONIO Carlo
  
  L’application du mécanisme dérogatoire visé par l’article 111, alinéa 2 du CWATUPE nécessite le respect de plusieurs conditions. Ce mécanisme dérogatoire renvoie au concept d’unité fonctionnelle et impose que la demande soit justifiée par des besoins économiques ou touristiques. La motivation de la décision devra faire apparaître l’examen et le caractère adéquat des besoins justifiant la demande, ainsi que la notion d’unité fonctionnelle.
  
  Selon la doctrine, l’unité fonctionnelle correspond à des bâtiments ou installations « groupés ou organisés dans une interdépendance de fonctionnement » (cf. Commentaires systématiques du CWATUPE, P. Bouillard, mai 2014). Ainsi, les fonctions accueillies doivent dépendre l’une de l’autre (ou les unes des autres).
  
  L’interdépendance de fonctionnement entre un établissement du secteur HORECA (hôtellerie, restauration et cafés) et le logement de son exploitant n’est pas établie, tous deux pouvant exister indépendamment l’un de l’autre.
  Il en est autrement, par contre, en ce qui concerne un établissement HORECA et une annexe accueillant des chambres à louer, par exemple.
  
  En outre, la demande doit être justifiée pour des besoins économiques ou touristiques, et ce dans le cadre d’une motivation spécifique, dépassant le simple intérêt du demandeur qui est généralement présent dans toute opération de promotion immobilière.
  
  Par ailleurs, l’application de ce mécanisme dérogatoire revêt un caractère exceptionnel (cf. article 114 du CWATUPE). Dans les situations évoquées par la question, un logement de l’exploitant existe déjà sur le bien en cause, de sorte que le caractère exceptionnel de la dérogation n’est pas justifié.
  
  Enfin, le mécanisme dérogatoire n’a pas pour finalité de multiplier les logements sur un bien, par exemple, en fonction du nombre d’exploitants (deux frères exploitant un même établissement), ou bien encore en fonction de l’histoire de l’établissement (à chaque transmission de l’affaire, une nouvelle habitation en zone non urbanisable)…