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Le concept de "Community Land Trust"

  • Session : 2015-2016
  • Année : 2015
  • N° : 11 (2015-2016) 1

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  • Question écrite du 30/09/2015 | Annexe [PDF]
    • de GERADON Déborah
    • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie

    Le 22 septembre 2015, le journal Metro abordait la question du "Community Land Trust". Ce concept prévoit la mise en place d’une nouvelle façon de devenir propriétaire, notamment pour les publics les plus précarisés.

    La Région bruxelloise a inauguré le premier projet de ce type en Europe. Il s’agit d’un modèle de copropriété qui prévoit que des logements soient construits sur un terrain appartenant à la société de gestion. Les appartements, vendus à des prix abordables, sont destinés aux ménages qui entrent dans les conditions pour prétendre à une habitation sociale. Ce type de projet a-t-il été étudié en Wallonie et peut-on imaginer qu’il soit prochainement intégré aux facilitations d’accès à la propriété que le ministère de Monsieur le Ministre a déjà mis en place ?
  • Réponse du 20/10/2015
    • de FURLAN Paul

    Le 22 septembre 2015, le journal Metro abordait la question du « Community Land Trust ». Ce concept prévoit la mise en place d’une nouvelle façon de devenir propriétaire, notamment pour les publics les plus précarisés.

    La Région bruxelloise a inauguré le premier projet de ce type en Europe. Il s’agit d’un modèle de copropriété qui prévoit que des logements soient construits sur un terrain appartenant à la société de gestion. Les appartements, vendus à des prix abordables, sont destinés aux ménages qui entrent dans les conditions pour prétendre à une habitation sociale. Ce type de projet a-t-il été étudié en Wallonie et peut-on imaginer qu’il soit prochainement intégré aux facilitations d’accès à la propriété que le ministère de Monsieur le Ministre a déjà mis en place ?

    Réponse :

    Pour donner suite à sa question, j’ai l’honneur de porter à la connaissance de l’honorable membre les informations suivantes :

    Lors de l’appel à projets « ancrage 2014-2016 », le Gouvernement à introduit un concept de logement innovant pour la Wallonie : le « Community land trust ».

    Dès lors, les Communes pouvaient proposer l’acquisition ou la valorisation de terrains ou de bâtiments en vue de les rénover ou de construire des logements dans le cadre de structures de type « Community land trust » conformément aux règles suivantes :

    Le fonctionnement des « Community Land Trust », tel qu’évoqué dans la circulaire, doit se baser sur les mécanismes généraux suivants :
    - Le trust, constitué sous forme de personne morale (coopérative, ASBL, fondation) est et reste propriétaire du foncier.
    - Il y a une séparation du foncier et du bâti, le bâti appartenant aux utilisateurs qui obtiennent un droit d’usage de ce foncier.
    - L’utilisateur a le droit de disposer de la chose (ex : la transformer, la vendre, la donner, etc.).
    Il se voit néanmoins contraint à respecter deux conditions :

    1. Lorsqu’il vend sa propriété, le trust utilise son droit de préemption et le vendeur ne reçoit qu’environ un quart de la valeur ajoutée de son bien (plus-value), le reste revient au trust.

    2. Il doit occuper lui-même le bien.
    - L’acquéreur du droit d’usage a tous les droits liés à la propriété : droit d'utiliser la chose aussi longtemps qu’il le désire.
    - Le maintien perpétuel du subside au sein du trust pour garantir l’accessibilité doit être assuré.
    - Le subside de départ (le prix de la terre) est déduit du prix de vente du bien. De même, environ 75 % de la valeur ajoutée générés lors de la revente du logement, sont destinés au Trust et affectés à son fonctionnement, à l’entretien et au développement du patrimoine immobilier. Ce mécanisme permet en quelque sorte d’actualiser le subside en captant la plus-value foncière.
    - L’organe décisionnel du trust inclut les usagers (les habitants), et les pouvoirs publics avec, 2/3 du pouvoir de décision pour ce dernier. Les riverains sont associés à l’organe de décisionnel du trust pour ce qui concerne les réflexions liées aux implantations et au développement des projets. Les personnes qui vivent aux alentours des CLT y ont donc un intérêt spécifique, soit lié à l’usage qu’ils font des espaces, soit de soutien moral. À ce titre, ils sont impliqués dans la gouvernance du CLT.
    - Le trust est responsable de l’accessibilité du patrimoine géré aux plus bas revenus. Il suit les ménages impliqués dans la valorisation et le maintien de leur bien et accompagne leur capacité à le financer.
    - La réussite des CLT se base sur la mise en œuvre d’une très forte mixité de citoyens et de fonctions sur les mêmes espaces.

    3. La mixité de citoyens se base sur deux éléments principaux : d’une part, l’accès aux espaces valorisés par le retrait du prix de la terre de l’achat de la maison. D’autre part, la diversité de liens juridiques entre l’habitant et l’habitat (des personnes qui louent dans les mêmes espaces que des personnes qui achètent en propriété pleine, d’autres en propriété mixte, d’autres encore en coopérative). La mixité provient également de la mise en place d’une offre de logements répondant à divers profils de ménages (personnes âgées, ménages avec des bas, moyens et hauts revenus, logements adaptés à un handicap, logements pour grandes familles, …)

    4. La mixité de fonctions se matérialise par la coexistence dans les mêmes lieux de production pour des entreprises, notamment d’économie sociale, de services, d’espaces destinés au logement, aux infrastructures d’intérêt collectif…
    Les SLSP ainsi que le Fonds du Logement wallon et la Société wallonne de Crédit social, en coordination éventuelle avec des APL, pourront créer ce type de structure.
    La Société wallonne de Crédit social et le Fonds du Logement wallon ont reçu pour mission complémentaire de soutenir les candidats acquéreurs pour ce type de logement.

    Les opérateurs pourront bénéficier d’une subvention pour les frais d’études spécifiques liés au montage du projet, d’une subvention pour l’acquisition d’un terrain ou d’un bâtiment. Les opérateurs pourront bénéficier d’une avance pour la construction ou la rénovation de logements.
    Lors de la fixation des modalités d’octroi de ces subventions ou avances, il sera précisé qu’en cas de cessation d’activités du trust, la ou les aides seront remboursées en fonction du nombre d’années de fonctionnement du projet.

    En cas de partenariat avec un opérateur privé, ce dernier ne pourra tirer aucun bénéfice financier de l’opération.

    Deux types de projets pouvant répondre à ce concept ont été déposés. D’une part, des projets de constructions de logements destinés à la vente sur des terrains restant dans le giron d’un trust et, d’autre part, des projets d’acquisition de terrains afin de pouvoir mettre des parcelles à disposition de candidat bâtisseurs.

    Par sa décision du 3 avril 2014, le Gouvernement a adopté des projets de type CLT qui portaient sur un potentiel de 130 logements avec un impact budgétaire estimé à 7.700.000 euros, en ce compris d’éventuels logements acquisitifs traditionnels sous la forme d’avances remboursables.

    En ce qui concernait l’acquisition de parcelles de terrain, cette même décision évoquait un transfert de budget au départ de l’AB 31.02 du programme 16.12 au profit de l’AB 63.04 du même programme en vue de porter les crédits d’engagement de cette AB à 1.720.000 euros au lieu des 500.000 euros déjà inscrits. Cela permettait de financer sous la forme d’une subvention l’achat d’un terrain pour le CLT d’OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE (1.500.000 euros) et l’achat d’un terrain pour le CLT de Walcourt (220.000 euros). Il est à noter qu’un troisième projet de ce type avait également été retenu pour la commune de HAVELANGE.

    Lors des réévaluations budgétaires du début de législature, mi 2014, des priorités ont dû être redéfinies au regard des réalités budgétaires de l’époque.

    Il en a été de même en ce qui concerne l’exercice budgétaire 2015 pour lequel les articles budgétaires relatifs à ces projets n’ont pas été alimentés.

    J’émets néanmoins le souhait que, à l’avenir, les moyens financiers disponibles pour le secteur du logement public permettront de voir ce concept se développer en Wallonie.