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L'évaluation de la politique des agences immobilières sociales (AIS)

  • Session : 2015-2016
  • Année : 2016
  • N° : 381 (2015-2016) 1

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  • Question écrite du 03/03/2016
    • de STOFFELS Edmund
    • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie

    Les AIS jouent un rôle important en matière de prise en gestion et de conventionnement des logements privés.

    Monsieur le Ministre peut-il faire un état des lieux de la situation depuis le début de cette législature, en termes de nombre de logements actuellement pris en gestion par les AIS sur le territoire wallon, d'évolution du nombre de prises en gestion depuis le début de la législature ou encore de nombre de locataires concernés ?

    Qu'en est-il de la situation financière des AIS ?

    En 2015, il avait mentionné qu'il y avait quatre AIS sous plan de gestion.

    Qu'en est-il à ce jour ? 

    Quelles sont les éventuelles difficultés ayant été relevées ?

    Quelles initiatives compte-t-il prendre ?
  • Réponse du 23/03/2016
    • de FURLAN Paul

    Aujourd’hui, ce sont 30 AIS agréées qui couvrent le territoire wallon. Ainsi, avec 228 communes membres, 89 % des habitants de Wallonie peuvent bénéficier de ce dispositif.

    Voici l'évolution du secteur de 2014 à 2016 :

    Le nombre de logements gérés par les AIS n'a cessé d'augmenter, passant d’un parc de 4.376 logements en 2014 à 4.746 en 2015 (+8,5 %).

    Au 01/01/2016, nous pouvons tabler sur un parc de l'ordre de 5.200 logements, soit une progression estimée de 9,6 % par rapport à l’année précédente, ce qui témoigne d’un évident dynamisme de ce secteur.

    En termes de financement, les subventions régionales s’élevaient à 5.210.700 euros en 2014 et à 5.539.330 euros en 2015.

    Pour l’année 2016, les montants de la subvention tiendront compte du nombre de logements gérés et des montants repris dans l’AGW du 12/12/2013 relatif aux OFS (qui va être modifié prochainement).

    Alors que de très nombreux budgets évoluent à la baisse, ces crédits font partie des deux crédits budgétaires (ADEL et OFS) qui ont été stabilisés dans le temps. J'entends donc bien continuer à apporter un soutien au dispositif et à lui octroyer les moyens nécessaires à son financement.

    En ce qui concerne le financement provincial des AIS, j'ai eu l'occasion de confirmer au secteur la possibilité pour les Provinces de continuer à soutenir financièrement ces ASBL, ceci malgré l’abandon de leur compétence en matière de logement, suite au décret du 20/02/2014 modifiant le décret du 12/02/2004.

    L’analyse des résultats 2014 des AIS montre que globalement, le secteur se porte bien, eu égard aux disponibilités financières par logement et au résultat de l’exercice.

    Effectivement, en 2015, 4 AIS devaient appliquer un plan de gestion à la suite de l’octroi d’une avance remboursable exceptionnelle pour les motifs suivants :
    * l’AIS des cantons d’Andenne-Ciney a dû procéder il y a quelque temps au renouvellement de l’équipe d’encadrement, à la suite du constat de carences de gestion. Le coût des licenciements a gravement entamé la trésorerie. Le Fonds a mis en place une série de mesures de redressement, dont la régularisation des paiements, le suivi des contentieux et la remise en état du patrimoine. Les résultats 2015 sont très satisfaisants tant en termes de gestion que d’équilibre financier ;
    * l’AIS Logesud (implantée à Arlon) a été confrontée à une absence de longue durée du gestionnaire (et par la suite, son départ)  avec pour conséquences un accroissement des impayés, une trésorerie insuffisante et un résultat déficitaire. Pour y faire face, les organes de gestion ont décidé de s’impliquer concrètement, aidés par une présence soutenue des services du Fonds. Avec la désignation d’une nouvelle responsable au printemps 2015 et une gestion rigoureuse, les perspectives sont à  nouveau positives. Depuis juillet 2015, l’AIS procède au remboursement de l’avance ;
    * l’AIS  Gestion-Logement Namur a traversé des difficultés de trésorerie liées notamment à une masse salariale trop importante et l’accroissement des créances vis-à-vis des locataires débiteurs. Afin d’enrayer ce processus, il a été décidé de restructurer l’équipe d’encadrement, d’évaluer le rendement des immeubles et de renforcer les procédures de recouvrement. Les résultats 2015 témoignent que l’AIS a retrouvé une situation d’équilibre ;
    * l’AIS ABEM (région de Binche) a connu de gros problèmes de trésorerie et des difficultés de gestion majeures liées notamment à un sous-effectif en termes d’encadrement. Parmi les mesures de redressement imposées par le plan de gestion : l’engagement d’un membre du personnel, le suivi mensuel des indicateurs de gestion et le renforcement des partenariats locaux. Le redressement de l’AIS est en bonne voie et sous le contrôle du comité de crise accompagné par le Fonds.

    Concernant le dispositif des prêts et subventions en faveur des propriétaires bailleurs qui confient leur logement à un organisme à finalité sociale, celui-ci a permis en quelques années de remettre en état et de réintroduire 600 logements vides sur le marché locatif.
    Les aides régionales allouées dans ce cadre dépassent actuellement les 34.000.000 euros.

    Il est vrai que l’intérêt croissant des propriétaires pour le dispositif, conjugué à l’ouverture des aides en 2013 à tout bien immobilier, occupé ou non, a fait que la demande a rapidement et très largement dépassé les moyens mis à disposition du FLW par le Gouvernement et que j’ai, là aussi, hérité d’une véritable bulle qui s’est créée au cours de l’année 2014, qui a vu le volume des demandes de subventions culminer à plus de 12.000.000 euros.

    Eu égard aux allocations de base annuelles totalisant 3.980.000 euros, insuffisantes pour absorber cette bulle, un ajustement conséquent, de l’ordre de 10.000.000 euros, du budget de la Région a été approuvé par le Gouvernement en 2015.

    Par ailleurs, pour endiguer la demande soutenue des propriétaires, et éviter tout dérapage ultérieur, des mesures ont été prises par circulaire en mars 2015.

    Ainsi, alors que 2014 avait enregistré une demande record, l’année 2015 a connu une chute importante de la demande qui a plafonné à 3.620.000 euros, couverts en allocations de base.

    Par ailleurs, le Gouvernement a adopté ce jeudi 25 février un AGW modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 23 décembre 2010 déterminant les conditions et modalités d’octroi d’une aide aux agences immobilières sociales et aux associations de promotion du logement en vue d’effectuer des travaux de réhabilitation et de restructuration dans les biens immobiliers qu’elles prennent en gestion ou en location.
    Les taux de subventions et prêts y sont revus à la baisse.

    Toutefois, ne soyons pas catastrophiste : si vous êtes propriétaires d’un logement inoccupé depuis un an et plus, ces prêts et subventions restent extrêmement intéressants et de nature à en inciter plus d’un à mettre son bien sur le marché du logement. Ainsi, si vous mettez à disposition un logement de 3 chambres, vous bénéficiez d’une subvention équivalente à 75 % de vos travaux qui peut aller jusque 52.000 euros ! Le solde peut vous être prêté.

    Concernant les communes ne bénéficiant pas d’une AIS, celles-ci ont deux possibilités : soit se rattacher à une structure existante agissant sur un territoire limitrophe, soit se regrouper avec d'autres communes limitrophes non desservies pour créer ensemble une nouvelle AIS. Je sais que Monsieur Crucke y est attentif puisqu’un projet de constitution d’AIS est en cours sur son territoire (Péruwelz Frasnes Celles Leuze).

    En raison des contraintes budgétaires, j'ai privilégié jusqu'à présent la pérennité des structures existantes et la sauvegarde de leurs subventions, en procédant au renouvellement de tous les agréments dont le terme des 10 ans était arrivé à échéance.

    Dans la seconde partie de la législature, j'espère pouvoir agréer de nouvelles ASBL, de manière telle que, d'ici 2019, les AIS couvrent l'ensemble du territoire wallon. L'agrément de nouvelles AIS requiert cependant une modification réglementaire, la condition des 50.000 habitants minimum étant difficilement rencontrée dans les quelques zones non encore desservies. J'entends, dans ce cadre, soumettre prochainement une modification de l'arrêté au Gouvernement concerné.

    Enfin, pour ce qui concerne la campagne de publicité, j’en laisse l’initiative au FLW qui dispose, via convention, d’espaces publicitaires au sein de divers titres de presse.