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La colocation au sein de la réforme du bail envisagée par le Ministre

  • Session : 2015-2016
  • Année : 2016
  • N° : 697 (2015-2016) 1

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  • Question écrite du 04/07/2016
    • de MAROY Olivier
    • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie

    Monsieur le Ministre a présenté au Gouvernement en première lecture sa réforme sur le bail. Très peu de choses ont été précisées à la presse à ce sujet.

    Confirme-t-il qu’en ce qui concerne le paiement des loyers, les mesures prises offriront le choix entre deux formules, à savoir, d’une part, une clause de solidarité entre les colocataires (le loyer global sera payé pour l’ensemble des colocataires par l’un d’entre eux) et, d’autre part, une formule sans solidarité (chaque colocataire paie en fonction de son loyer propre et défini)  ? Dans la deuxième formule, comment détermine-t-il les loyers et charges des pièces communes  ?

    En combien d’exemplaires le contrat devra-t-il être signé  ? Faudra-t-il pour chaque changement de colocataires que le propriétaire resigne un bail ou un avenant avec le nouveau colocataire  ? Quelles démarches administratives  devra-t-il concrètement faire ? Ne risque-t-on pas de le décourager  ?

    Que prévoit Monsieur le Ministre concernant le départ anticipé d’un colocataire  ? Que se passera-t-il, par exemple, si un nouveau candidat est accepté par le propriétaire et non par les colocataires  ? Qui décide  ?

    Prenons un exemple d’une maison unifamiliale avec cinq chambres et deux salles de bains. Concrètement, quelles démarches le propriétaire devra-t-il faire pour le soumettre à une colocation  ? Y aura-t-il une assurance spécifique obligatoire  ? Combien de personnes pourront vivre dans cette maison  (qu’en est-il des couples) ?

    En cas de trouble de voisinage, qui le voisin devra-t-il selon Monsieur le Ministre saisir en justice  au cas où le pacte de colocation ne prévoit pas de solidarité ? Que devra faire le propriétaire  ?

    Enfin, comment Monsieur le Ministre compte-t-il résoudre la question délicate de l’individualisation des droits sociaux dans ce cadre  ? C’est une compétence fédérale.
  • Réponse du 25/08/2016
    • de FURLAN Paul

    Je remercie l’honorable membre de me permettre via cette question d’expliciter plus avant l’avant-projet de réforme que j’ai présenté au Gouvernement ce 23 juin 2016 et plus spécifiquement le régime de la colocation.

    Dans sa note du 9 juillet 2015, le Gouvernement proposait de créer un régime juridique distinct pour la colocation, car certaines questions spécifiques à ce type de logement ne trouvaient pas de réponse adaptée dans le code civil :

    - la solidarité entre colocataires ;
    - la sortie anticipée d’un colocataire ;
    - les relations entre colocataires.

    La formule proposée n’est pas totalement distincte du droit du bail de résidence principale : il s’agit d’un système complétif.

    Ainsi, après avoir défini la colocation, l’avant-projet consacre le principe de la solidarité entre colocataires pour l’ensemble des obligations qui découlent du bail : l’entretien, la constitution de la garantie, le paiement du loyer et des charges ainsi que les éventuels dégâts et réparations locatifs tant dans les parties privées que dans les parties communes. Cependant, comme le souligne l’honorable membre, cette disposition n’est pas impérative, ce qui signifie que les parties peuvent y déroger et prévoir une formule sans solidarité. S’agissant d’un choix différent de celui prévu et préconisé par le texte, il appartient aux parties de déterminer elles-mêmes le système de répartition des loyers et charges pour l’ensemble du bien loué.

    L’avant-projet prévoit la possibilité, moyennant un préavis et des indemnités, d’un départ anticipé par un colocataire sans remise en cause de l’ensemble du contrat. Le congé qui doit être donné par le colocataire sortant est de 3 mois et devra être adressé au bailleur et aux autres colocataires. Ces trois mois peuvent être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour trouver un remplaçant. Le remplaçant devra être agréé à la fois le bailleur et les autres colocataires lesquels ne pourront refuser ce remplaçant que pour de « justes motifs ». Si, par contre, aucun remplaçant n’est proposé, le colocataire sortant devra payer une indemnité équivalente à 3 fois sa part dans le loyer aux autres colocataires en cas de solidarité et en l’absence de solidarité, 3 mois de loyer directement au bailleur.

    Pour répondre à la question spécifique de l’honorable membre, si, par exemple, un nouveau candidat est accepté par le propriétaire et non par les locataires, il ne pourra entrer dans les lieux. Il faut en effet l’accord de tous, mais le refus d’agrément ne peut reposer que sur de « justes motifs » lesquels seront appréciés par le Juge de paix en cas de désaccord.

    En ce qui concerne la question sur les démarches à introduire pour un propriétaire qui souhaite mettre en location une maison unifamiliale pour la colocation, il faudra évidemment que son immeuble satisfasse aux critères minimaux de sécurité, de salubrité et d’habitabilité fixés par le C.W.L.H.D ; il devra également satisfaire aux normes de sécurité-incendie de la commune dans laquelle se trouve le bien loué  ; enfin, il devra introduire une demande de permis de location si le bien est loué à plus de 4 colocataires majeurs. La question de la demande de permis d’urbanisme résultera des travaux d’aménagement réalisés.

    Enfin, en ce qui concerne les troubles de voisinage, il est évident que la personne ou les personnes qui devra ou devront être citée (s) devant la justice sont là où les personnes responsables du trouble subi qu’il y ait d’ailleurs solidarité ou non entre les colocataires.