La base de données pour la grille indicative des loyers

• Session : 2015-2016
• Année : 2016
• N° : 753 (2015-2016) 1

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• Question écrite du 20/07/2016

  • de STOFFELS Edmund
  • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie
  
  La grille a été conçue sur base des prix dans deux arrondissements wallons, le plus cher, Nivelles 731 euros et le moins cher, Charleroi 510 euros, ce qui permet de couvrir le spectre des différences régionales.
  
  Pour l’élaboration, divers critères ont été utilisés, dont la nature du bâtiment (maison ou appartement), sera également pris en compte la date de la construction, ainsi que la superficie habitable et le nombre de chambres.
  
  Entreront aussi en compte pour fixer le loyer, les performances énergétiques, et cela sera calculé sur cinq critères : la présence d’un chauffage central ou d’un chauffage électrique à accumulation ou fonctionnant sur pompe à chaleur, la présence ou non d’un thermostat, d’un système pour chauffage d’eau central, de double ou triple vitrage, ainsi que l’isolation des murs, des sols, de la toiture ou du plafond.
  
  Dans la logique où la pression foncière n’est pas la même partout, la grille des prix tiendra compte de la situation géographique du bien.
  
  Je ne vais pas remettre en question les critères choisis, mais je m’interroge quant à l’effet de la méthode statistique qui est à la base de la détermination des données.
  
  Avec le choix des circonscriptions, ne risque-t-on pas que les données récoltées d’un côté viennent « contaminer » les données récoltées de l’autre, aboutissant à des résultats qui ne « collent » que très peu à certains endroits et qui finiront, puisque la grille est indicative, à ne pas être pris en considération au moment de la signature des contrats de bail ?
  
  Est-ce que le choix de la médiane, se situant à mi-chemin entre la plus chère et la moins chère est le bon choix ? N’aurait-il pas été plus judicieux de choisir comme référence la moyenne avec un écart-type, méthode qui permettrait, après élimination des extrêmes, de refléter la réalité du plus grand nombre de contrats existants ?
  
  Et comment réagir si pour une raison ou une autre dans un coin de la circonscription arrêtée, les extrêmes deviennent encore plus extrêmes ? La médiane réagit de façon plus abrupte tandis que la moyenne suit le mouvement de façon plus évolutive.

• Réponse du 21/09/2016

  • de FURLAN Paul
  
  À la lecture de la question de l’honorable membre, une clarification doit être faite dans les concepts statistiques évoqués. Il propose pour fixer les loyers de référence de prendre la « valeur à mi-chemin entre la plus chère et la moins chère », qu'il appelle erronément « médiane ». La différence entre la valeur la plus grande et la valeur la plus petite d’une série statistique correspond à l’étendue de cette série. L’étendue est un simple indicateur de la dispersion des valeurs de cette série statistique. Elle ne doit pas être confondue avec la médiane qui correspond à la valeur qui sépare la distribution d’une série statistique ordonnée en deux groupes de même effectif (soit 50 %). Ainsi, le loyer de référence médian correspond au loyer maximum payé par 50 % des locataires. Je signale que la médiane n’a pas été choisie comme méthode pour déterminer le loyer indicatif dans la grille que j’ai proposée au gouvernement en raison du volume de données qu’il aurait fallu acquérir pour ce faire.
  
  En ce qui concerne la seconde proposition, le loyer moyen est la somme des valeurs de loyers observées divisée par le nombre de valeurs. La moyenne, comme tout indicateur statistique, a des inconvénients. Elle est justement fortement influencée par les valeurs extrêmes de la distribution des variables. Il suffit de quelques logements de prestige aux loyers très élevés dans un secteur géographique pour faire grimper la moyenne ou, à l’inverse, de nombreux petits logements (par exemple, des kots) lié au contexte local pour faire baisser cette moyenne. Surtout, le principal obstacle qui empêche totalement d’utiliser tant la moyenne que la médiane dans chaque commune ou arrondissement – comme il le souhaiterait – est de disposer d’une masse considérable de données. On ne peut calculer une moyenne ou une médiane communale que si on dispose d’une enquête des loyers dans chaque des 262 communes de Wallonie ou des 20 arrondissements. Ces données pour toutes les communes wallonnes ne sont pas disponibles et leur coût de confection n’est pas supportable dans le cadre des contraintes budgétaires actuelles, comme je l’ai déjà expliqué au Parlement. À propos de l’exemple du Mietspiegel allemand qui utilise beaucoup d’enquêtes et de bases de données, il soulignait en décembre dernier en commission et je le cite : « la méthode très énergivore et très budgétivore du Mietspiegel qualifié [qui] nécessite une intendance très lourde sur le plan de la collecte des données et sur le plan de l'outil statistique que l'on devra mettre en œuvre pour arriver au résultat » (Commission des pouvoirs locaux, du logement et de l'énergie – Parlement de Wallonie - C.R.I.C. N° 57 (2015-2016) - Jeudi 3 décembre 2015, page 14).
  
  L’avantage de la méthode de calcul adoptée par le Gouvernement, en utilisant une régression linéaire inspirée de la méthode hédonique, est d’avoir pu déduire des valeurs de coefficients à partir de l’enquête sur les loyers – très détaillées dans les variables collectées et réalisée par le CEHD – et de son échantillon représentatif. Nous avons ensuite inséré un coefficient de pression foncière qui utilise la seconde source de données disponibles sur les prix (produites par le SPF Économie). Dans le cadre de la contrainte budgétaire, la grille utilise ainsi toutes les données disponibles (enquête pilote sur les loyers et base de données de prix immobiliers). Par ailleurs, les cas aberrants de loyers très élevés (souvent en raison de situation exceptionnelle ou d’erreur dans la collecte des données) ont été extraits de la base de données de départ, suivant en cela les bonnes pratiques des statisticiens.
  
  Il n’est pas de notre ressort de discuter théoriquement des méthodes statistiques ou des indicateurs. Cette réflexion est confiée aux chercheurs et aux universités. En revanche, dans le cadre des moyens budgétaires et du caractère essentiellement indicatif assigné à cette grille, j’ai pris mes responsabilités en arbitrant les critères qui devaient être pris en compte et en veillant scrupuleusement à ce qu’un équilibre soit trouvé entre les demandes des locataires et les demandes des propriétaires. Comme l’écrit l'honorable membre, ce choix de critère a été reconnu, par tous, logique et respectueux des intérêts des parties en présence.
  
  Il est encore trop tôt pour savoir si les grilles indicatives seront suivies ou pas dans les contrats de bail. J’ai aussi fait le choix de laisser des marges de négociation afin de permettre d’instaurer progressivement une pratique de la négociation en référence aux loyers indicatifs. Sur le moyen et long terme, les bailleurs et les locataires doivent s’approprier l’outil. Des actualisations et des mises à jour seront réalisées dans le futur en fonction des retours des utilisateurs eux-mêmes de la grille. Comme partout ailleurs, la grille n’est pas figée et peut être réactualisée, complétée le cas échéant. Je rappelle que le caractère indicatif de la grille des loyers a été décidé, pour cette législature, dans la déclaration de politique régionale avec notre partenaire.