Les arriérés de loyers dûs aux sociétés de logement de service public

• Session : 2016-2017
• Année : 2016
• N° : 80 (2016-2017) 1

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• Question écrite du 18/10/2016

  • de KNAEPEN Philippe
  • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie
  
  Les arriérés de loyers dûs aux 64 sociétés de logement de service public (SLSP), chapeautées par la Société wallonne du logement (SWL), sont et restent un problème d’importance en Wallonie.
  
  En 2014, un peu plus de 29 millions d’arriérés ont été relevés, soit environ 8 % des loyers à percevoir. Monsieur le Ministre confirme-t-il ces données  ? Depuis 2005, il ne semble pas que la tendance de ces chiffres soit à la baisse, que du contraire. La conjoncture économique n’aide évidemment pas à lutter contre ces impayés qui ont de multiples origines. Dispose-t-il des chiffres de 2015 par société  ? Peut-il me les communiquer  ? Le nombre d’expulsions a-t-il encore augmenté  ?
  
  Je sais que cette problématique retient toute l’attention de Monsieur le Ministre et que diverses initiatives ont été mises en place pour lutter plus efficacement contre le surendettement des locataires, souvent précarisés. Des suivis personnalisés, via un médiateur, sont également assurés. Toutefois, la situation n’évolue pas. Comment l’explique-t-il  ?
  
  Une solution est souvent évoquée  : la retenue à la source du loyer et son versement direct à la SLSP. Cette solution s’appuie sur le fait que plus de la moitié des locataires bénéficient d’allocations (CPAS ou Forem). Quelle est la proportion exacte des locataires bénéficiant de ce type d’allocations  ? Cette mesure est-elle déjà proposée dans certaines sociétés  ? Selon quelles modalités  ? Envisage-t-on de généraliser cette pratique  avec l’accord du locataire  ? Que pense Monsieur le Ministre de ce mode de paiement  ?

• Réponse du 16/01/2017 | Annexe [PDF]

  • de FURLAN Paul
  
  Les arriérés de loyers dans les sociétés de logement de service public font l’objet de fréquentes questions. Ils constituent en effet, comme le rappelle l'honorable membre, un problème pour le bon fonctionnement de ces sociétés, mais ils sont également, bien souvent, le reflet des difficultés sociales vécues par leurs locataires.
  
  Préalablement à toute analyse détaillée, il convient de rappeler que les données relatives aux arriérés, comme la plupart des informations à caractère économique ou financier relatives aux SLSP sont issues de la comptabilité de celles-ci. Les comptes étant approuvés lors des Assemblées générales prévues avant la fin du premier semestre suivant l’exercice comptable, il est normal que les données ne soient disponibles qu’avec un certain retard.
  
  Les chiffres validés les plus récents dont nous disposons sont ceux valables au 31.12.2015.
  La comptabilité des sociétés vise avant tout à dresser un tableau fidèle de leur situation économique. Les montants cités reflètent donc autant le comportement comptable des SLSP – en particulier leurs modalités de gestion des créances irrécouvrables – que les difficultés de paiement vécues par leurs locataires. Il est donc particulièrement délicat de tirer de ces données de gestion comptable, des conclusions d’une valeur sociologique indubitable.
  Le total des arriérés locatifs enregistrés dans la comptabilité des SLSP, après une période de hausse constante entre 2005 et 2009, a diminué entre 2010 et 2012 avant de connaître une recrudescence jusqu’en 2014. L’année 2015 voit cependant ce montant diminuer à nouveau (voir graphique en annexe).
  
  On observera néanmoins que le montant d’arriérés des locataires en place décroît de façon constante depuis 2009. L’arriéré total des locataires partis est, quant à lui, en hausse depuis 2010. Cette évolution s’explique notamment par une gestion plus serrée de la part des SLSP, tant en matière de résiliation des baux pour non-paiement, qu’en termes de recouvrement des montants qui restent dus par les locataires après leur départ.
  
  Les efforts consentis, en cette matière, par les sociétés de logement de service public semblent donc porter leurs fruits.
  
  Le nombre de locataires en place en retard de paiement a stagné entre 2009 et 2013, est reparti à la hausse en 2014 pour diminuer à nouveau en 2015. On comptait 21.306 de locataires dans cette situation au 31.12.2015, soit 23 % d’entre eux (voir graphique ci-après).
  
  Les arriérés représentaient enfin 7,02 % du chiffre d’affaires en 2015.
  
  À noter qu’il est particulièrement malaisé de distinguer, dans l’arriéré, la part inhérente au loyer de celle relevant des charges locatives. L’imputation des sommes versées (ou non) par les locataires traduit en effet davantage de la pratique comptable des SLSP que des motivations ou les difficultés rencontrées par leurs locataires face à l’une ou l’autre de leurs obligations.
  
  Pour faire face à la problématique des loyers impayés, les SLSP mettent de plus en plus l’accent sur une gestion proactive de la « lutte contre les impayés » dès le premier « retard locatif » (loyer, charges…).
  
  Par ailleurs, au vu  des problématiques spécifiques rencontrées par le public, une «  gestion renforcée » de la part des SLSP est mise en place et les efforts consentis, en cette matière, semblent, contrairement à une opinion répandue, porter leurs fruits.
  
  À titre d’exemples :
  Organisation de rencontres sur rendez-vous (entretiens personnalisés, visites de logement…) afin de prévenir et traiter plus efficacement les problématiques financières et le surendettement des locataires. Ces rencontres permettent de cerner les difficultés dans une approche plus globale et transversale et de proposer des pistes de solution adaptées avec l’implication active des personnes qui restent au centre de la démarche ;
  Orientation vers les services adaptés en fonction des problématiques identifiées (médiation de dettes, règlement collectif de dettes, administration provisoire des biens…) ;
  Renforcement des coordinations entre services internes et partenaires externes autour des situations problématiques.
  
  En effet, un retard de paiement de loyer peut occulter un problème d’un autre type, plus fondamental, dont la résolution durable nécessite une approche multidimensionnelle.
  
  Les référents sociaux engagés au sein des SLSP interviennent effectivement dans le cadre de mesures en lien avec les problématiques financières des locataires vivant au sein du parc locatif public. Mais d’une manière générale, ce qui est intéressant dans le cadre des missions du référent social, c’est l’approche globale et transversale qui est mise en place en matière d’accompagnement afin de ne pas concevoir notamment les arriérés locatifs exclusivement sous l’angle d’une procédure de récupération des arriérés (mesures curatives), mais bien en lien avec d’autres secteurs d’interventions d’ordre préventif avec un accompagnement social qui peut se décliner de différentes manières… (individuel, collectif ou communautaire…) grâce au développement du partenariat notamment local (approche intégrée et inclusive).
  
  À titre d’exemples :
  Collaborer avec une régie des quartiers sur le territoire d’une SLSP, c’est aussi en quelque sorte travailler sur les difficultés économiques vécues par un grand nombre de locataires ( soutien à la formation, à la mise à l’emploi, à la gestion quotidienne du logement… Ce sont des axes de travail complémentaires à la procédure d’arriérés locatifs
  Organiser un accueil personnalisé des nouveaux locataires permet de donner un accès au logement en pleine connaissance de ses droits et devoirs…
  Animer un atelier collectif au sein des quartiers d’habitations sociales en partenariat avec un CPAS, par exemple,  concernant la bonne gestion du budget c’est aussi participer à la mise en place de mesures de lutte contre les arriérés locatifs…
  
  La proposition d’un versement direct des allocations de remplacement de revenus en vue du paiement du loyer est souvent avancée comme solution à la problématique des arriérés de loyers dans le secteur du logement social.
  
  Une telle solution doit cependant être abordée avec la plus grande prudence.
  
  Comme je le rappelais à M. Tzanétatos, à propos du mandat irrévocable, la Fédération des CPAS, consultée sur ce sujet, ne souhaite plus qu'on donne
  une assise juridique à ce mécanisme, et ce pour différentes raisons pratiques, dont le caractère insaisissable des revenus d'intégration sociale et de l'aide sociale.
  
  J'en conclus néanmoins que le mécanisme, appliqué sur une base volontaire, garde sa pertinence, mais qu'il nécessite l’appui des CPAS qui sont chargés de l'appliquer.
  
  C’est pourquoi j’invite les SLSP à proposer, dans le cadre d’un accompagnement social, ce type de mécanisme à leurs locataires éventuellement concernés par cette problématique. Le but de cette démarche doit évidemment viser l’autonomie à long terme du locataire, l’accompagnement s’effaçant progressivement à mesure du développement du pouvoir d’agir des habitants.
  
  Aussi, soutenir et renforcer le subventionnement de la fonction de référent social est nécessaire pour continuer à mener à bien une politique proactive en matière d’accompagnement dans le logement dans une approche intégrée au sein de chaque territoire pour plus de cohésion sociale.