La conséquence des faibles taux d'intérêt sur le logement

• Session : 2016-2017
• Année : 2016
• N° : 152 (2016-2017) 1

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• Question écrite du 18/11/2016

  • de STOFFELS Edmund
  • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie
  
  La faiblesse historique des taux depuis plusieurs mois a encouragé la majorité des emprunteurs à opter pour un taux fixe, leur offrant ainsi la garantie d’en bénéficier durant toute la durée de leur crédit.
  
  Début 2016, un crédit sur 20 ans fixe avec une quotité de 100 % se négociait légèrement au-dessus des 3 %. Maintenant certaines banques proposent des taux flirtant avec les 2 % et même en dessous.
  
  En général, on dit que plus le taux d’intérêt est faible, plus cela provoque l’augmentation du coût de l’immobilier, notamment lorsqu’il s’agit d’acquérir un logement du stock existant (la nouvelle construction faisant exception à ce constat).
  
  Quelles sont les observations en la matière ?
  
  Ne faut-il pas profiter du moment pour lancer plutôt les nouvelles constructions ? Et corriger d’éventuels effets négatifs sur le coût du logement vendu en stock ?

• Réponse du 19/12/2016

  • de FURLAN Paul
  
  La variation du prix de vente d’un logement en fonction de l’évolution des taux repose sur plusieurs principes économiques ainsi que sur plusieurs facteurs psychologiques, pour lesquels l’observation sur le terrain ne correspond pas toujours à ce qui est théoriquement attendu, en raison de l’existence de nombreux biais et limites.
  
  Le principe de base fondamental est celui de l’offre et la demande. Plus les taux sont bas, plus la demande est censée augmenter, dans la mesure où les candidats-emprunteurs sont plus nombreux. En fait, c’est le montant de la mensualité à rembourser qui importe dans le chef de l’emprunteur. Plus le taux est bas, plus la mensualité est faible et plus la capacité de remboursement est élevée. Cependant, la baisse de taux induit d’autres phénomènes qui génèrent en parallèle une diminution de la demande : les banques exigent des garanties plus importantes, les durées de remboursement sont raccourcies et le principe même du taux fixe est remis en question. Ces phénomènes contradictoires ont créé une augmentation sensible des coûts des habitations au début du siècle, mais cette hausse est fortement ralentie depuis la crise des « subprimes » et son ampleur varie fortement d’une région à l’autre.
  
  Le principe de substitution influence également le comportement de l’acheteur : pour se loger, le candidat a le choix entre l’achat d’un bien existant, la construction d’une habitation et la location. Le candidat investisseur, de son côté, a le choix entre l’achat d’un bien existant et la construction d’un bâtiment neuf. Une baisse des taux entraîne une diminution du coût de financement et, en parallèle une augmentation des prix du bien déjà construit et du terrain à bâtir, dans une proportion souvent plus grande que celle du bien déjà construit. Le principe de substitution joue de ce fait très peu entre le bien déjà bâti et le bâtiment neuf, le choix résultant souvent d’autres critères (coût plus élevé pour le bâtiment neuf à cause généralement du coût élevé du terrain, temps de réalisation, effort d’entreprise,…). En revanche, le principe de substitution joue en plein pour l’investisseur qui a le choix entre un portefeuille d’obligations et l’achat d’un bien immobilier. En effet, le portefeuille s’érodera à la suite de la baisse des taux tandis que les loyers restent stables malgré la baisse des taux.
  
  On remarque donc que le choix dépend du but de l’opération : se loger pour une durée longue, se loger pour une durée courte avec comme objectif de revendre ou de donner en location à l’occasion du relogement ailleurs, en faire un immeuble de rendement.
  Enfin, il convient de noter que les principes économiques ne sont pas vraiment applicables étant donné que l’hypothèse de base, à savoir la concurrence parfaite, n’existe pas en la matière :
  - l’offre n’est considérée que dans une région géographique délimitée, vu les contraintes qui pèsent sur le candidat au logement en la matière ;
  - les biens ne sont pas homogènes, ce qui empêche la fixation d’un prix de référence ;
  - de par leurs caractéristiques différentes, les biens sont peu ou pas interchangeables en fonction des critères de choix du candidat au logement ;
  - la connaissance du marché par le candidat est souvent imparfaite et ses critères de choix ne sont souvent pas cartésiens.
  
  Finalement, la fiscalité directe et indirecte et le besoin de sécurité financière jouent également un rôle prépondérant dans le choix du candidat.
  
  En conclusion, les conséquences de l’évolution des marchés et des mesures politiques et financières prises sont excessivement complexes.