Le contrat de location et la performance énergétique
- Session : 2016-2017
- Année : 2017
- N° : 371 (2016-2017) 1
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Question écrite du 23/02/2017
- de ARENS Josy
- à DERMAGNE Pierre-Yves, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville et du Logement
Les dispositions du Code civil concernant le calcul des charges locatives sont vagues.
Dans certains logements sociaux, les charges locatives représentent parfois des montants importants. Je pense surtout aux frais de chauffage dans des bâtiments peu ou mal isolés.
Dans les permis de location types proposés par la Région wallonne, quelles sont les normes de performances énergétiques demandées ?
Réponse du 15/06/2017
- de DERMAGNE Pierre-Yves
Dans le logement locatif privé, c’est une clause du bail qui fixe le mode de répartition des charges.
Si la convention est muette ou imprécise, les charges seront réparties selon leur nature.
En règle générale, et sauf convention contraire, les frais et charges relatifs à la propriété sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l’usage et la jouissance du bien loué sont à charge du preneur.
Il est à noter que le droit du bail de résidence principale interdit, depuis 1989, de mettre à charge du locataire une quote-part du précompte immobilier.
De manière générale, en matière de frais et de charges, le bailleur a une triple obligation :
- veiller à ce que les charges correspondent à des dépenses réelles.
- mentionner les charges dans un compte distinct.
- fournir au locataire les documents justificatifs.
Cette dernière obligation est atténuée dans les immeubles à appartements multiples, conformément à l’article 1728ter du Code civil. Dans ce cas, l’obligation est remplie si le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte au locataire ou à son mandataire spécial de consulter les documents auprès du responsable de la gestion.
Par contre, dans le secteur locatif social, un arrêté du gouvernement wallon du 25 février 1999 fixe de manière exhaustive les charges qui peuvent être réclamées aux locataires et leurs modalités de répartition en cas d’équipements ou de services collectifs. Le locataire a également la possibilité de prendre connaissance auprès de la société, des documents sur base desquels le décompte a été établi.
Par ailleurs, le bailleur est également tenu de disposer du certificat de performance énergétique (« certificat PEB ») avant la mise en location de tout logement. Toute publicité doit mentionner certains indicateurs issus de ce certificat. Une clause du bail doit mentionner que le locataire en a reçu une copie.
Il appartient au juge de paix de tirer les conséquences sur le plan civil liées à une infraction aux dispositions réglementaires sur le certificat PEB.
Les dispositions sur le certificat PEB affichent, si ce n’est un caractère d’ordre public, du moins une impérativité certaine.
Dans une décision rendue le 19 décembre 2013, le juge de paix de Sprimont a estimé que la non-production du certificat de performance énergétique, au moment de la conclusion du bail n’entraîne pas une nullité absolue, mais bien une nullité relative, qui peut autoriser le locataire à demander soit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur, soit la mise en conformité du bien, soit le paiement de dommages-intérêts sous forme d’une réduction de loyer.
Parmi les exigences à remplir par le bailleur pour obtenir le permis de location, il doit être satisfait aux obligations relatives au certificat PEB.
Tant le bailleur social que privé doit délivrer un logement en bon état de réparation de toutes espèces.
On enseigne généralement que le logement doit, par exemple, comporter une isolation thermique suffisante.
Sans préjudice des critères consignés dans l’arrêté du gouvernement wallon du 30 août 2007, l’article 2 du droit du bail de résidence principale stipule que le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
À l’instar, mutatis mutandis, de l’article 10 de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 août 2007, l’article 6, 5° de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 énonce que le logement doit disposer de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent pas un danger en cas d’usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de recorder ceux-ci.
Pour une auteure, Michèle VANWIJCK-ALEXANDRE, on entend par « suffisants » des moyens de chauffage économiques.
En vertu du principe de l’obligation de l’exécution de bonne foi des conventions, le bailleur a également l’obligation d’informer le locataire sur le caractère prévisible des charges.
Enfin, l’honorable membre se réfère aux « permis de location type proposés par la Région wallonne ». Il n’y a pas de permis de location « type », mais bien des prescriptions particulières aux logements collectifs et aux petits logements individuels, loués ou mis en location à titre de résidence principale ou dont la vocation principale est l’hébergement d’étudiants, résultants des articles 9 à 13 du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Le bailleur de tels logements doit effectivement être titulaire d’un permis de location, qui n’est octroyé que moyennant le respect d’un certain nombre de conditions, dont deux concernent la performance énergétique, à savoir que le logement doit disposer du certificat PEB déjà évoqué et que le bailleur doit présenter la preuve du contrôle des installations de chauffage exigé par la législation en la matière. Plus précisément, il s’agit de l’arrêté du gouvernement wallon du 29 janvier 2009 tendant à prévenir la pollution atmosphérique provoquée par les installations de chauffage central destinées au chauffage des bâtiments ou à la production d’eau chaude sanitaire et à réduire leur consommation énergétique.