Les constructions neuves

• Session : 2016-2017
• Année : 2017
• N° : 7 (2016-2017) 1

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• Question écrite du 23/08/2017

  • de STOFFELS Edmund
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  En 2016, en Belgique on constate une augmentation de 8,6 % de permis délivrés pour la construction résidentielle neuve. Malheureusement si on approfondit cette analyse, on constate vite que cette hausse provient de la Flandre seulement. En Wallonie, on constate une baisse de 20 %.
  
  En un an seulement 9.086 permis de bâtir ont été délivrés pour logements neufs ce qui fait que la Wallonie atteint son niveau le plus bas depuis 2008. Et pourtant, les taux hypothécaires restent très attractifs pour l'investisseur.
  
  Pour la Confédération de la construction wallonne (CCW), il y a plusieurs raisons à cela : le coût du foncier, la prudence bancaire, le coût de la construction et même la lourdeur de l'urbanisme due au CWATUPE. La réforme du bonus logement remplacé par un mécanisme moins avantageux (chèque habitat) est également pointée du doigt.
  
  Pour les experts de la CCW, il faut aussi prendre en compte le fait que la démographie s'est stabilisée, le rythme de croissance de la population ralentit et la taille des ménages se stabilise.
  
  Dans les différents constats, on remarque que les permis pour les appartements sont en chute libre (- 28 % sur un an). Quant aux maisons unifamiliales, les demandes de permis continuent à baisser doucement, mais sûrement (- 10 % en 2016).
  
  Soit, on a l'habitude de voir le CCW tirer sur la politique. Pas un mot sur l'explosion des prix des appartements, des maisons unifamiliales et des terrains pendant les 15 dernières années.
  
  Et pourtant, cette explosion est bien réelle. Madame la Ministre s'est-elle penchée sur la question afin de savoir ce qui a provoqué cette explosion des prix ?
  
  Quelle est son analyse ?
  
  Quelles sont les réponses qu'elle peut y apporter ?

• Réponse du 15/09/2017

  • de DE BUE Valérie
  
  Les observations de la Confédération de la Construction wallonne (CCW) que rappelle l'honorable membre ne m’ont effectivement pas échappé. J’ai invité le Centre d’Étude en Habitat durable (CEHD) à se pencher sur les questions soulevées.
  
  Ce dernier observe que, concernant les prix immobiliers, il est important de ne pas apprécier les baisses et les hausses d’une année à l’autre, mais de les apprécier sur un horizon pluriannuel afin d’observer les dynamiques en cause.
  
  En ce qui concerne l’évolution récente des prix des appartements, des maisons et des terrains pendant les 15 dernières années, les principaux indicateurs statistiques illustrent la situation réelle suivante.
  
  Premier constat : les prix immobiliers nominaux – autrement dit ne tenant pas compte de l’inflation – augmentent pour la plupart des années depuis 2000.
  
  Cependant à partir de l’année 2012 ou 2013, la hausse s’effectue à un rythme relativement plus modéré. On peut même appliquer le terme de « stagnation » relative des prix (notamment pour l’année 2014).
  
  En comparaison avec l’Indice de Prix à la Consommation (IPC), en Flandre et en Wallonie selon le type de bien, il y a eu une explosion considérable des prix avant l’année 2008. Je tiens à disposition les graphiques montrant ce « pic » des prix précédents 2008.
  
  Après 2008, l’évolution des prix est similaire à celle de l’IPC, notamment pour les maisons.
  La Wallonie a même connu des variations annuelles qui étaient en dessous de celles de l’IPC, notamment pour les maisons en 2009, 2011, 2012, 2013 et 2016. Pour les appartements, ce sont les années 2014 et 2016 qui sont concernées.
  
  L’année 2016 en Wallonie (avec l’inflation annuelle de 2 %) est plutôt caractérisée par la stagnation des prix immobiliers, mais rien n’assure qu’elle soit définitive.
  
  Les indicateurs actuels (nombre de transactions, par exemple) sont plutôt en stagnation ou en léger repli, mais cela correspond plutôt à un rattrapage après les années de spéculation et de surproduction immobilière qui ont conduit à la crise financière de 2008. Pour rappel, notre pays n’a pas échappé à ce phénomène de surchauffe du marché et ses conséquences négatives.
  
  Néanmoins, en 2015, on a pu observer en Wallonie une hausse des prix assez significative, de +3,6 % pour les maisons d’habitation ordinaires et de +3,0 % pour les appartements (alors que l’évolution de l’IPC était seulement de +0,6 %).
  Pour l’année 2017 (pour laquelle nous ne disposons pas encore de statistique), l’inflation en cours semble plus forte (jusqu’à 3 % en février et 1,9 % en août) et il n’est pas exclu que les indicateurs du marché immobilier repartent à la hausse.
  
  Pour répondre à la question, la hausse des prix ou la stagnation ont surtout pour cause le marché du crédit hypothécaire, car le maintien des valeurs immobilières est la garantie de sa stabilité.
  
  Les taux d’intérêt hypothécaires ont poursuivi leur baisse progressive tout au long de l’année 2016 (de 2,48 % en décembre 2015 à 2 % en décembre 2016). Au cours des sept premiers mois de l’année 2017, le taux d’intérêt hypothécaire est au niveau de 2 % à 2,1 %. D’ailleurs, la Banque Nationale de Belgique, régulateur belge, a pris plusieurs fois des recommandations à l’attention des banques pour appliquer des mesures de durcissement supplémentaires dans l’octroi des crédits.
  
  Dès lors, pour répondre aux critiques alarmistes de la CCW, la volonté de sécuriser le marché du crédit hypothécaire est aussi une cause du ralentissement des transactions. Ces mesures sont motivées pour le souci d’éviter la surproduction.
  
  Je suis évidemment consciente du fait que cela soulève des questions sur l’accès à la propriété pour les classes sociales les plus modestes. C’est pour tenter de répondre à ce souci que la Wallonie a confié le soin à la SWCS et au FLW de développer des actions de crédit social.
  
  Aussi, afin de faciliter l’accès à la propriété des jeunes et des populations plus paupérisées, nous nous sommes engagés à développer des mécanismes de soutien à l’accès à la propriété. Sans être exhaustive, je rappellerai ici la volonté du Gouvernement d’instaurer un abattement fiscal de 20.000 euros sur la base taxable aux droits d’enregistrement pour l’acquisition du premier bien de résidence principale du redevable et d’étudier la mise en place d’un mécanisme de « prêt jeunes » permettant l’emprunt à taux « zéro » pour financer les frais liés à l’achat.