Le calcul du loyer d'un logement public
- Session : 2016-2017
- Année : 2017
- N° : 38 (2016-2017) 1
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Question écrite du 18/09/2017
- de STOFFELS Edmund
- à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
Il y a deux composantes qui sont prises en compte dans le calcul du loyer d’un logement social, d’une part les revenus et d’autre part le logement.
La part du loyer ne peut quant à elle dépasser 20 % des revenus du ménage.
Dès qu’un locataire sans emploi a un contrat, même d’un mois (intérim, CDD), son loyer est recalculé, ce qui veut dire qu’il doit fournir les justificatifs (afin d’augmenter son loyer !) et fin du mois refaire le chemin inverse (afin de diminuer son loyer).
Bien sûr il y a des fraudes : le loyer est déplafonné à 125 % de la valeur locative d’un bien immobilier, pour les plus haut revenus. Encore faut-il que les revenus soient déclarés et donc certains ne déclarent pas tous leurs revenus pour ne pas payer plus que le plafond de 100 % et ainsi faire passer à la trappe les 25 % de loyer supplémentaires.
Je pense que les observations décrites ci-dessus correspondent à une réalité un peu partout dans la plupart des sociétés de logement de service public.
En même temps, cela peut être compris comme un appel à l’aide qui consisterait à modifier les règles de calcul du loyer dans le sens de neutraliser l’effet « piège à l’emploi ».
Madame la Ministre est-elle disposée à préparer une réforme du calcul des loyers ?
Réponse du 10/10/2017
- de DE BUE Valérie
L'honorable membre évoque deux aspects fort différents de la réglementation relative au calcul des loyers sociaux.
Il s’agit, d’une part, du plafonnement du montant du loyer, qui concerne essentiellement les ménages aux revenus les plus élevés et, d’autre part, de l’obligation faite aux locataires de signaler toute augmentation de revenus ayant une incidence sur le calcul du loyer social.
En règle générale, le loyer est limité à la valeur locative normale (c’est-à-dire la valeur de l’habitation sur le marché privé) lorsque le montant issu de la formule usuelle de calcul du loyer social dépasse celui-ci. Cependant, lorsque les revenus du ménage locataire excèdent, durant plus d’un an, de plus de 20 % le maximum de revenus de la catégorie « ménages à revenus modestes », ce plafond est porté à 125 % de la valeur locative normale (AGW 06.09.2007, art. 34).
Il arrive que dans le but d’échapper à ce déplafonnement, certains locataires omettent de déclarer leurs revenus à la SLSP. En pareille hypothèse, la sanction consiste en la fixation du loyer à la valeur locative normale, soit un montant inférieur au loyer qui aurait pu être réclamé. Les dispositions prévoient cependant que la SLSP peut, si elle constate semblable comportement, résilier le bail et ce, sans préjudice de l’obligation de payer les différences de loyer dont le locataire a indûment bénéficié (AGW 06.09.2007, art. 28).
Par ailleurs, l’obligation de déclarer une augmentation de revenus ayant un impact sur le montant du loyer social est la contrepartie logique d’un mode de fixation du loyer qui adapte, de façon continue, celui-ci aux évolutions de revenus du ménage locataire, à la hausse comme à la baisse. Il est vrai que cette obligation de déclarer toute augmentation de revenus d’au moins 15 % peut s’avérer administrativement contraignante pour des locataires dont les revenus fluctuent fréquemment.
Dans certains cas de variations fréquentes et difficilement prévisibles, certaines SLSP acceptent de percevoir un loyer provisionnel, établi en fonction d’un montant de revenus estimé en concertation avec le locataire. En fin d’exercice, la SLSP régularise la situation sur la base des revenus effectivement perçus, documents probants à l’appui.
Le Gouvernement étudie une révision du calcul des loyers qui permettrait de placer le secteur dans une spirale positive tant en termes d’amélioration de la qualité du parc que financiers, au bénéfice des locataires. Le mécanisme envisagé vise à considérer l’ensemble des coûts d’utilisation du logement à savoir le loyer plus les charges. L’idée est d’améliorer la qualité du logement social, d’en réduire les charges et de répartir l’économie entre le locataire social et la société de logement de service public. Une concertation sera menée entre l’ensemble des acteurs : représentant des locataires, sociétés de logement de service public, société wallonne du logement. La méthode de calcul n’est aujourd’hui pas encore définitivement fixée. Je veillerai à ce qu’elle tienne compte des risques de piège à l’emploi, en particulier pour les revenus les moins élevés.