Les droits d'enregistrement pour une habitation modeste
- Session : 2017-2018
- Année : 2017
- N° : 29 (2017-2018) 1
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Question écrite du 12/10/2017
- de STOFFELS Edmund
- à CRUCKE Jean-Luc, Ministre du Budget, des Finances, de l'Energie, du Climat et des Aéroports
Lors de l’achat d’un bien dit modeste, le taux des droits d’enregistrement est réduit à 6 % sur une première tranche du prix de l’habitation, cela peut représenter un avantage fiscal de 10 050 euros, voire plus en zone de pression immobilière.
Comment détermine-t-on le caractère modeste d’un bien : en se basant sur le revenu cadastral qui ne peut pas dépasser 745 euros (plus si enfants à charge).
Mais le revenu cadastral s’accorde-t-il bien avec la réalité du terrain ?
N’est-ce pas une occasion ratée ?
Il y a en Région wallonne des zones à pressions immobilières (le prix moyen dépassant de ± 35 % le prix moyen en Wallonie).
N’aurait-il pas été indiqué de revoir le plafond de 745 euros du revenu cadastral en l’adaptant en fonction des prix moyens, soit 745 euros + 35 % ? Car, la notion de logement modeste varie en fonction des zones dans lesquelles on se trouve !
Réponse du 13/11/2017
- de CRUCKE Jean-Luc
Le revenu cadastral représente le revenu moyen normal net d'une année, c'est-à-dire le loyer qui pouvait être obtenu (ou qui aurait pu être perçu si le bien avait été loué) dans des conditions normales au 1er janvier 1975, diminué d'un forfait, représentant les frais d'entretien et de réparation : de 40 % pour un immeuble bâti et de 10 % pour une parcelle non bâtie.
La valeur locative normale nette précitée est établie compte tenu des éléments propres à la parcelle et des loyers afférents à l'ensemble des parcelles de référence retenues pour le genre de biens considérés. Tel est le mode général d'évaluation.
Il est utile de souligner que, sur la base des dispositions de la Loi spéciale de financement du 13 juillet 2001, la détermination du revenu cadastral reste de compétence exclusive du Fédéral.
Le revenu cadastral, dans de nombreux cas aujourd’hui, ne correspond plus aux exigences d’équité fiscale dès lors que l’on peut relever de grandes disparités dans la détermination de celui-ci sur le territoire de la Région wallonne.
Le revenu cadastral du neuf n’est plus en phase avec le revenu cadastral de l’ancien, le revenu cadastral rural n’est plus en phase avec le revenu cadastral urbain, désavouant par là même la mobilité par un régime rural plus avantageux.
Le revenu cadastral est déterminé sur base d’une évaluation multi critères par l’administration générale de la Documentation patrimoniale. Or, ces critères sont en constante évolution depuis 1980, date de fin de la péréquation générale initiée en 1975. Alors qu’une trentaine de critères existaient lors de la dernière péréquation, il y en a une soixantaine aujourd’hui.
Pour exemple, sont notamment pris en compte de nouveaux critères techniques immobiliers ou environnementaux fixés en fonction des performances technologiques, énergétiques, environnementales. D’autres critères accessoires, telle la présence d’un feu ouvert, de parquet de chêne, non relevant en 1975, sont devenus des critères de luxe aujourd’hui.
Compte tenu de cette évolution, le revenu cadastral tel qu’établi lors de la dernière péréquation générale ne correspond donc plus à la définition notamment de l’immeuble modeste, social, ordinaire ou de luxe.
Il conviendrait donc de redéfinir les critères de détermination des valeurs locatives par rapport à ceux retenus en 1975 et, dans ce cadre, une péréquation semblerait plus correcte. Toutefois, c’est un choix dépendant exclusivement du fédéral, seul compétent en la matière.
Dès lors qu’il peut sembler acquis que les revenus cadastraux ne sont plus toujours représentatifs, il serait tout aussi inéquitable de relever sa valeur en fonction du différentiel des prix de vente constatés selon la zone où l’immeuble est situé dès lors que ce relèvement s’appuierait sur une base incorrecte.
Par ailleurs, comment justifier de relever le plafond de 745 euros dès lors que la seule limite de 35 % est dépassée ? Il serait en effet difficilement défendable de ne pas en faire de même pour les zones où ce différentiel des valeurs de vente varierait de 1 à 34 %, voire plus.
La question de la réalité du revenu cadastral doit ou devra être réglée. Toutefois, il ne s’agit pas d’ajouter une couche incorrecte à une base désuète.
Par ailleurs, concernant la qualification modeste donnée à certains revenus cadastraux, le SPF Finances a mis en place un système de vérification de la valeur vénale ou cadastrale dès lors qu’un immeuble fait l’objet d’une transaction à taux réduit. Ainsi, le cas échéant, le bien peut être requalifié en bien ordinaire.