Le logement public

• Session : 2017-2018
• Année : 2017
• N° : 138 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 11/12/2017

  • de STOFFELS Edmund
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  Les prix de l'immobilier ont fortement augmenté en une génération. Par rapport à nos voisins, le rapport prix d'achat moyen/revenu moyen est particulièrement élevé. KBC, BNP Paribas et Belfius représentent 65 % du marché belge du crédit hypothécaire.
  
  Le revers de la médaille est que si les prix venaient à baisser sensiblement, la valeur de la garantie hypothécaire baisserait et cela fragiliserait les banques qui ont prêté.
  
  Est-ce cela le vrai motif qui pousse à maintenir le prix élevé, voire d’imposer des mesures prudentielles ? Est-ce une forme de spéculation qui maintient les prix artificiellement haut au détriment des ménages qui veulent investir ou devenir propriétaires occupants ?
  
  Vu ce contexte, Madame la Ministre croit-elle que le secteur du logement public obtiendra facilement des crédits pour augmenter le nombre de logements publics – ce qui aurait pour effet de modérer le prix du logement existant ? Facilement et dans quelles conditions ? Est-ce la volonté du Gouvernement wallon de construire du logement public ? A-t-elle un objectif quant au nombre ?

• Réponse du 28/12/2017

  • de DE BUE Valérie
  
  Je me réjouis tout d’abord du dynamisme du marché belge. Je rappelle qu’à chaque transaction un acheteur et un vendeur parviennent à un accord quant à un prix de vente d’un bien immobilier. Difficile donc de dire que les prix seraient maintenus artificiellement hauts. Si aucun acheteur ne se présentait, les biens resteraient longtemps à la vente et leurs prix diminueraient. C’est, du reste, ce qui est constaté dans certains segments du marché, je ne citerais que le secteur des villas 4 façades délaissées de plus en plus par les papy/mamy boomers pour des appartements en centres urbains.
  
  Nous n’avons jusqu’ici pas connu de crash immobilier à l’instar d’autres pays. Le contexte de taux bas permet aux investisseurs, aux jeunes ménages également, d’investir et de soutenir le marché.
  
  Dans le cadre d’une réponse à une question relative à l’accessibilité des prêts hypothécaire en Wallonie, j’ai eu l’occasion de détailler les mesures prudentielles prévues par la BNB. Elles restent mesurées et globales, eu égard au profil de risque analysé. Toutefois, ce genre de mesure a, d’ordinaire, tendance à limiter l’accès au crédit de certains dossiers plus risqués et donc de peser à la baisse sur les prix, les acheteurs potentiels étant moins nombreux.
  
  Peut-on tabler sur le fait qu'un renforcement du poids relatif du logement de public aurait un impact en termes de régulation du marché immobilier (régional) ? Dans un contexte de cherté et de maintien de prix de l'immobilier à un niveau élevé, on pourrait en espérer un effet de détente sur les prix, favorable à un accès plus démocratique au logement.
  
  Le seuil d'efficacité d'un secteur du logement public vu comme instrument économique régulateur (effet de bras de levier et d'entrainement du marché) est estimé à environ 20 à 25 %, suivant la plupart des hypothèses économiques à ce sujet. En Wallonie, on est repassé ces dernières années sous les 7 %.
  
  Pour la régulation par l'offre du logement public, restons donc modestes. Si l'on construisait (à court terme) 10.000 logements soit 10 % d'augmentation du parc public, l'augmentation resterait marginale par rapport au parc global. De plus, ici c'est le marché de l'acquisitif que l'on voudrait réguler. Rares sont les initiatives menées en la matière faute de moyens dégagés pour ce faire par le passé.
  
  Le Code du logement et de l’habitat durable identifie les ressources financières des SLSP et parmi celles-ci figurent en effet « les emprunts que les SLSP ont contracté auprès de la Société wallonne du logement ou auprès d’organismes tiers, à l’intervention de la Société wallonne du logement ou moyennant son autorisation ».
  
  L’octroi de ces financements aux SLSP contribue sans conteste à l’augmentation du nombre de logements publics.
  
  Jusqu’à présent la SWL a toujours pu assumer la mise à disposition des avances nécessaires au financement des activités immobilières des SLSP.
  
  Elle est toujours en mesure de le faire actuellement et rien n’indique qu’elle ne soit plus en mesure d’assumer ce rôle dans un avenir prévisible. Et ce d’autant plus que ce mode de financement est en conformité avec la contrainte budgétaire SEC.
  
  Dans le cadre de ces financements, ce n’est que lorsque la situation de trésorerie le justifie que la SWL recourt à l’emprunt sur le marché des capitaux.
  
  En effet, la SWL a mis en place un mécanisme d’utilisation optimale de sa trésorerie. Ce dispositif permettant de réduire les charges financières assure également l’octroi de financements aux SLSP à des conditions plus favorables que celles pratiquées par les organismes bancaires privés.
  
  Compte tenu des taux de financement actuellement en vigueur sur les marchés financiers et des prévisions de trésorerie, la Société wallonne du logement a sollicité le Conseil d’Administration de la Banque de développement du Conseil de l’Europe a marqué son accord pour l’octroi d’un financement complémentaire de 85 millions euros destiné à la rénovation énergétique des logements sociaux. J’ai déposé ce point ce jeudi 21 décembre. La signature de cet emprunt pourra être réalisée dans la foulée.
  
  La SWL a jusqu'ici obtenu des financements à des conditions favorables auprès de la BEI et de la CEB pour des montants d'investissements importants, sur des programmes importants : le PEI, qui se termine et le PIVERT qui est à l’œuvre.
  
  J’en retiens plusieurs choses, parmi lesquelles:
  
  - d'une part, une relation de confiance est effectivement nouée avec ces 2 banques européennes qui créditent la SWL d'évaluations très positives, comme en témoignent rapports de monitoring réguliers qu'elles établissent.
  La SWL a une porte ouverte chez ces deux banques.
  Ainsi, encore en mai 2016, la BEI a-t-elle ouvert à la SWL la possibilité de lui proposer des nouveaux projets d’investissements en logements, qui présenteraient un caractère novateur en création ou en rénovation.
  La SWL ayant démontré sa capacité d'assurer la bonne fin et la bonne gestion des crédits accordés, ces banques sont disposées à soutenir d’autres opérations, à des conditions favorables, avec un partenaire qu’elles jugent sérieux;
  
  - d'autre part, la BEI et la CEB sont des bras financiers de politiques européennes, dont les objectifs spécifiques et les priorités sont déterminés... et déterminants.
  Leurs lignes de crédit éventuelles matérialisent des choix politiques qui constituent le modèle européen actuel, avec indicateurs précis à rencontrer, en termes de développement durable, d'efficacité énergétique, d'inclusion sociale, par exemple.
  
  Ces éléments imposent d'élargir la réponse à la question de l'honorable membre de la relative « facilité » et des conditions des financements.
  
  Au-delà des taux, l'accès à ces crédits à des conditions favorables est pour partie lié à la capacité des porteurs des projets à financer à démontrer qu'ils rencontreront les objectifs de développement prioritaires soutenus par les organismes prêteurs et à en rendre compte durant la mise en œuvre et lors de l'évaluation des projets.
  
  On risque alors de placer la barre très haut en termes de qualité des projets. « C'est tant mieux ! », me dira l'honorable membre. À la condition de ne pas fixer un niveau d’exigences qui ferait exploser les coûts des projets, car à quoi servirait d'obtenir des conditions de financement favorables pour des programmes devenant impayables et/ou concernant trop peu de logements.
  
  Le mieux est souvent l'ennemi du bien, il faut éviter de contracter trop le nombre de logements construits ou rénovés par l'élévation des coûts unitaires à budget constant.
  
  Des options devront donc être prises.
  
  Il y a peu de temps, l'honorable membre m’adressait une question sur l’opportunité de lancer un programme d'investissements via l’emprunt pendant que le crédit est bon marché (question n° 5 intitulée : la politique de rénovation des logements sociaux – septembre 2017).
  
  Dans ma réponse, je lui exposais que la question n'est pas tant de profiter de la période de taux bas pour investir que de décider d'impacter négativement l'empreinte SEC en finançant notre politique (et nos investissements) par l'endettement de la Wallonie ou non.
  
  Ce n'est pas parce que l'argent coûte peu cher qu'il faudrait le dépenser à crédit sans compter. Selon ce principe de la maîtrise de l'empreinte régionale SEC que le Gouvernement entend maintenir, les investissements qui génèrent un impact négatif doivent être compensés par des économies équivalentes, à réaliser au sein du même périmètre régional consolidé.
  
  Le débat, et les arbitrages, doivent encore avoir lieu pour ce qui sera d'un programme d'investissements dans le logement.
  
  Cela dit, je consulte actuellement les sociétés de logements pour identifier les opportunités, leurs priorités et leurs besoins tant en création de logements qu'en rénovation du parc.
  
  L'amplitude à définir des programmes pour rencontrer les priorités régionales dépendra des moyens que je pourrais dégager, sous la forme de subventions ou d'avances ou par d'autres sources encore.