La révision cadastrale des maisons modestes

• Session : 2017-2018
• Année : 2017
• N° : 118 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 22/12/2017

  • de STOFFELS Edmund
  • à CRUCKE Jean-Luc, Ministre du Budget, des Finances, de l'Energie, du Climat et des Aéroports
  
  L’administration du cadastre du SPF Finances a lancé une procédure visant à vérifier les revenus cadastraux des maisons modestes. Cette vérification se fait lors de la vente d’un bien dit modeste.
  
  Un bien dit modeste est un bien dont le revenu cadastral (RC) est inférieur à 745 euros. En Belgique, ils sont au nombre de 276.000 autrement dit 4,3 %.
  
  En Région wallonne, ces biens bénéficient d’un taux de droit d’enregistrement réduit (6 % contre 12,5 %) sur les 154.614 premiers euros, cela peut représenter un avantage net de 10.000 euros pour l’acquéreur.
  
  Le Gouvernement wallon va-t-il, dans sa stratégie fiscale, lier l’obtention du taux réduit d’enregistrement à la vérification du RC ou lier cette obtention à la valeur vénale du bien ?
  
  Pour les maisons modestes, ce sera une question cruciale.

• Réponse du 17/01/2018

  • de CRUCKE Jean-Luc
  
  En matière de droits d’enregistrement, il y a bien lieu de distinguer la base imposable et le taux d’imposition.
  
  Quant à la base imposable, les droits d'enregistrement s'appliquent sur la valeur de marché de l'habitation que l’on qualifie également de valeur vénale du bien.
  
  Lorsque cette valeur vénale ne correspond pas au prix de vente convenu entre le vendeur et l'acheteur, il rentre dans les missions et compétences des services ad hoc de l’Administration de la documentation patrimoniale au sein du SPF Finances de contrôler si le prix convenu est inférieur à cette valeur vénale et de procéder à une contre-expertise approfondie.
  
  Le cas échéant, en fonction du résultat de l’enquête administrative menée par les services fédéraux, l'acheteur sera susceptible de devoir payer des droits d'enregistrement sur une base imposable plus élevée.
  
  Quant au taux d’imposition, il varie effectivement en fonction du montant du revenu cadastral (non indexé) de l’habitation concernée et les droits d'enregistrement réduits sont réservés aux achats d'habitations « modestes ». Le caractère « modeste » d'une habitation est déterminé par la hauteur de son revenu cadastral : maximum 745 EUR lorsque l’acquisition a pour objet soit un immeuble bâti, soit à la fois un immeuble bâti et des terrains (avec une modalisation en fonction du nombre d'enfants à charge de l'acheteur).
  
  Il faut insister sur deux considérations essentielles :
  
  - le SPF Finances exerce toujours le service des droits d’enregistrement au nom et pour le compte de la Région wallonne
  - la matière du revenu cadastral relève de la compétence exclusive du pouvoir fédéral.
  
  Dans ce cadre, il est logique que le SPF Finances puisse décider de l’opportunité de mettre en œuvre une politique de contrôle destinée à s’assurer de la justesse des revenus cadastraux attribués aux immeubles d’habitation déclarés modestes et que ces contrôles aient a fortiori comme conséquence directe de provoquer une révision des droits d’enregistrement réduits ayant bénéficié à l’acquéreur d’un tel immeuble.
  
  Ces éléments rappelés, pour l’heure, il n’entre pas dans la stratégie du Gouvernement d’adapter les conditions d’application des taux des droits d’enregistrement pour les habitations modestes qui resteront liés au montant du revenu cadastral.
  
  S’écarter de cette base imposable paraîtrait pour le moins hasardeux, car, même si elle peut toujours faire l’objet de critiques, elle présente l’avantage d’être constituée, contrôlée et gérée par une administration fédérale disposant d’une compétence certaine doublée d’une incontestable expérience et reste malgré tout fondée sur des critères de fixation objectifs qui lui confèrent une valeur probante, relativement équitable et juste.
  
  En comparaison, l’établissement d’une nouvelle base imposable serait très difficile et particulièrement délicate à mettre en œuvre.