L'accès au prêt hypothécaire auprès de la Société wallonne du crédit social (SWCS) et du Fonds du logement en Wallonie (FLW)

• Session : 2017-2018
• Année : 2017
• N° : 166 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 22/12/2017

  • de MOTTARD Maurice
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  La BNB vient avec une nouvelle proposition visant à réduire les risques liés au marché hypothécaire.
  
  Dans sa première proposition, la BNB, souhaitait limiter la quotité à 80 %, ce qui voulait dire que le candidat acquéreur devait disposer de minimum 20 % de la valeur du bien. Le Gouvernement fédéral l’avait tout simplement recalée.
  
  Dans sa nouvelle proposition, la BNB voudrait que les banques disposent de plus de liquidités afin de couvrir les crédits les plus risqués, autrement dit, les emprunts d’une quotité à 100 % et sur de longues durées. Les banques, quant à elles, voudraient limiter la quotité à 80 % en laissant donc à charge de l’emprunteur le poids de la mesure !
  
  Conséquences, les candidats emprunteurs devraient disposer de sérieuses réserves, ex : pour l’achat d’un appartement de 150.000 euros, le candidat emprunteur doit aujourd’hui avoir un apport personnel de 22.211,18 euros et demain cet apport sera de 52.211,18 euros (lu dans la presse).
  
  Quelle est la réaction de Madame la Ministre par rapport à cette politique ?
  
  Donnera-t-elle des instructions à la SWCS et au FLW pour que l’accès au prêt hypothécaire reste toujours possible, et cela même si le candidat emprunteur n’a pas beaucoup de réserves ?
  
  Les deux organismes doivent-ils adapter leur politique en termes de quotité d’emprunt par rapport au verdict de la BNB ?

• Réponse du 15/01/2018

  • de DE BUE Valérie
  
  Fin novembre 2017, la Banque Nationale de Belgique (BNB) a effectivement préparé une nouvelle recommandation visant à réduire les risques liés au marché hypothécaire.
  
  Il s'agirait de contraindre les banques à augmenter leurs réserves de capitaux en fonction du risque de l'ensemble de leur portefeuille de crédits hypothécaires, tandis que la précédente proposition considérait les crédits sur base individuelle, obligeant les banques à se constituer un matelas de capitaux supplémentaire pour les crédits dont le montant dépasse 80 % du prix d'achat du bien.
  
  Les organismes de prêts wallons que sont la SWCS et le FLW continuent actuellement à prêter au-delà de 100 % tout en conservant un taux de « sinistre » des plus raisonnables. Ils se doivent néanmoins de redoubler de vigilance, car il faut bien être conscient que prêter au-delà de la valeur du bien est extrêmement risqué tant pour le prêteur que pour l’emprunteur qui se retrouverait endetté, sans actif compensatoire, en cas de défaut de remboursement et en absence de plus-value immobilière conséquente. Or, nous savons que ces dernières années, les plus-values immobilières ont eu tendance à se tasser dans quasiment tous les segments du marché.
  
  Afin de réduire le risque encouru par nos organismes de prêts, nous évaluons actuellement les mécanismes réglementaires d’assurance contre la perte de revenus et de garantie régionale accordée sur une partie du montant des prêts octroyés par la Société de wallonne du Crédit social ou par le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie en vue d’une éventuelle adaptation de ces derniers aux évolutions du contexte de prêts objet de la question.
  
  Plus que jamais, le crédit social organisé par l’action publique aura donc un rôle déterminant d’alternative pour ceux qui n’ont pas accès au crédit bancaire ou dont l’accès aux crédits bancaires se trouverait limité dans sa quotité empruntée.
  
  Le prêt hypothécaire social est particulièrement adapté aux jeunes, déjà victimes (car dans les faits, l’exigence de fonds propres de la part des banques n’est pas nouvelle) de la frilosité des banques.
  
  En 2016, les jeunes de moins de 30 ans représentaient 43 % des bénéficiaires d’un crédit social.
  En raison de leur manque de fonds propres, ils étaient proportionnellement plus nombreux à emprunter une quotité supérieure à 100 % de la valeur du bien acheté (70 % contre 65 % pour l’ensemble des prêts destinés à un achat).
  
  Le crédit hypothécaire social s’adresse essentiellement aux ménages aux revenus les plus faibles (ils étaient 70 % en 2016 à relever de la nouvelle catégorie « C1 » du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable). Notons aussi que 54 % des emprunteurs ont emprunté seuls.
  
  Ainsi, trois caractéristiques de la grille actuelle des taux différencient la SWCS des banques « classiques » :
  - Le taux proposé dépend des revenus imposables globalement de l’année N-2 ; il peut donc se révéler très intéressant pour des jeunes qui se lancent dans la vie active. Actuellement, le taux le plus bas s’élève à 1,95 % ;
  - Le taux proposé est le même quelle que soit la quotité ;
  - Le taux proposé est le même quelle que soit la durée (ce qui permet aux personnes aux revenus les plus faibles d’emprunter jusqu’à 30 ans).
  
  En leur qualité de prêteurs hypothécaires, les organismes de crédit social soutenus par la Wallonie sont soumis au contrôle de la FSMA. Par contre, au sens strict, ils ne sont pas soumis au contrôle prudentiel de la BNB.
  
  Toutefois, ils doivent, au même titre que les banques, voire davantage eu égard à leur mission sociale, veiller à éviter le surendettement des personnes.
  
  Ces organismes n’accordent dès lors un prêt que lorsqu’ils ont une assurance raisonnable quant à la capacité de remboursement des demandeurs. Ils sont pour cela astreints aux obligations d’analyse de la capacité financière des ménages.
  
  Leur politique d’acceptation (analyse approfondie de toutes les demandes) et leur accompagnement social pendant toute la durée du remboursement ont jusqu’ici permis de maintenir le pourcentage de dossiers en contentieux à un niveau similaire à celui des banques.