L'impact probable de la politique de la Banque nationale de Belgique (BNB) sur les prix du logement

• Session : 2017-2018
• Année : 2017
• N° : 168 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 22/12/2017

  • de STOFFELS Edmund
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  Si les familles ne peuvent plus emprunter, les vendeurs pourraient baisser le prix.
  
  Si cela s’avérait être le cas, ce serait intéressant pour les candidats acquéreurs qui pourraient acheter à un meilleur prix.
  
  Mais qu'en serait-il si les prix ne diminuent pas ?
  
  Le vendeur se fixe souvent un prix en dessous duquel, il ne veut pas descendre. Donc, si le prix ne diminue pas, mais que la capacité d’emprunter elle diminue, il y a un problème.
  
  De plus si les prix diminuent, le rendement locatif augmente. Comme le carnet d’épargne ne rapporte plus rien, c’est tout bénéfice pour le marché immobilier.
  
  Si le carnet d’épargne ne rapporte plus rien et si l’augmentation du taux d’intérêt en cas de quotité d’emprunt plus élevée exclut une série de candidats-emprunteurs et si l’achat d’un logement se transforme en placement d’argent, comment Madame la Ministre va-t-elle œuvrer afin de protéger au mieux le ménage qui demande d’acquérir son premier logement ? Comment le protéger contre une concurrence plus ardue de la part de ceux qui ont la chance de mieux gagner leur vie ou d’avoir hérité de leurs parents ?

• Réponse du 15/01/2018

  • de DE BUE Valérie
  
  La question de l’honorable membre semble reposer sur une mauvaise compréhension du phénomène.
  
  La BNB a rappelé la surévaluation actuelle de l’immobilier résidentiel belge et le risque de surendettement pour un nombre croissant de ménages souhaitant devenir propriétaires.
  L’honorable membre postule un comportement de rétention des propriétaires au motif que « les vendeurs se fixent souvent un prix en dessous duquel ils ne veulent pas descendre ».
  Au fait, ce dont il est question ici, c’est du risque de vente de biens immobiliers par des propriétaires forcés de le remettre en vente, car ils sont dans l’incapacité d’en rembourser le crédit.
  
  Le propriétaire disposant des moyens suffisants peut certes se permettre une certaine période de rétention de son bien dans l’espoir d’en tirer un bon prix. Ce n’est évidemment pas le cas lorsqu’un propriétaire se retrouve en défaut de remboursement de son crédit hypothécaire.
  
  Les conclusions de la recommandation de la BNB du 21 novembre 2017 sont très claires : « Sur le marché immobilier belge, les prix des logements ont poursuivi leur croissance ces 30 dernières années. […] De surcroît, le taux d'endettement des ménages augmente. Un emprunt sur cinq absorbe plus de la moitié du revenu disponible des ménages. De plus, en dépit de la faiblesse historique des taux d’intérêt, la durée des nouveaux emprunts a à nouveau fortement augmenté au premier semestre de 2017. En raison de l’ensemble de ces éléments, la quantité de prêts hypothécaires risqués dans le portefeuille des banques n’a pas baissé, au contraire, alors que les coussins de fonds propres sont trop limités, ce qui constitue une menace potentielle pour le système financier. »
  
  C’est donc bien sur la problématique des ventes forcées ou précipitées de logements grevés d’hypothèques, entraînant probablement une diminution des prix alors que les banques disposent de peu de fonds propres, que la BNB attire notre attention.
  
  La conjecture d’une rétention spéculative des biens immobiliers jusqu’à ce que le prix immobilier satisfasse son vendeur est peu probable dans ce cas de figure.
  
  La BNB anticipe, au contraire, des situations de ventes forcées laissant peu de possibilités aux vendeurs d’attendre indéfiniment une offre convenable et la conséquente mise en péril des banques.
  
  C’est en partie ce qui a conduit à la crise immobilière de 2008 dans un certain nombre de pays comme les USA, l’Irlande ou l’Espagne. Le risque systémique est toujours d’actualité.
  
  La BNB est du reste rejointe dans son analyse par le Conseil européen du Risque Systématique (CERS).
  
  Le Gouvernement fédéral est donc légitimement très vigilant face à ce risque et c’est pourquoi il est attentif aux propositions de la BNB d’exiger que les banques constituent davantage de garanties propres.
  
  Ces mesures doivent éviter d’aggraver les vulnérabilités pour tous les nouveaux crédits.