L'impulsion du logement public acquisitif
- Session : 2017-2018
- Année : 2018
- N° : 195 (2017-2018) 1
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Question écrite du 24/01/2018
- de ARENS Josy
- à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
Dans le cadre de l’ancrage communal, lorsque les communes saisissent l’opportunité de programmer la construction de logements publics acquisitifs, elles répondent à un réel besoin. Pour le prouver, il suffit de constater l’engouement de candidats acquéreurs pour l’acquisition de ces habitations.
En effet, l’action politique communale conjuguée à l’expertise technique et administrative d’une SLSP permet de mettre sur le marché dans des délais maîtrisés des logements performants à des prix très accessibles en immobilisant pour une courte période des fonds publics.
Ces opérations, pour être efficacement gérées par les SLSP, nécessitent un important investissement en temps des responsables techniques et administratifs de ces sociétés.
Certaines hésitent à s’impliquer dans cette dynamique, car elle se conçoit actuellement sans subventions supplémentaires des pouvoirs subsidiants en contrepartie. Autrefois, d’autres mécanismes, au travers de prêts, permettaient de rémunérer le travail occasionné par la gestion de ces projets.
Serait-il possible d’octroyer une aide spécifique aux sociétés de logement couvrant la gestion de tels dossiers ?
Madame la Ministre envisage-t-elle de favoriser ce type de politique dans le futur ancrage communal ?
Réponse du 14/02/2018
- de DE BUE Valérie
Si l’engouement de candidats acquéreurs que l'honorable membre souligne est bien réel, je note qu’il est largement dépassé par l’engouement des candidats locataires de logements publics locatifs.
La SWL recense actuellement 40.073 ménages wallons candidats locataires inscrits auprès d’une SLSP, dont la plupart ne disposent pas de revenus qui leur permettent de devenir propriétaire de leur habitation et qui ne se voient généralement pas accorder le crédit hypothécaire nécessaire. Ce chiffre connait une augmentation lente mais constante et m’autorise à penser qu’avant de se porter candidat à l’acquisition d’un logement au travers d’une opération de construction vente, nombre de wallons et de wallonnes sont en réalité en dehors des conditions d’achat et souhaiteraient surtout qu’on les aide à se loger.
Ainsi, je considère que lorsqu’elles saisissent l’opportunité de programmer la création de logements publics locatifs, les communes répondent aussi à un réel besoin, plus important encore quantitativement parlant, et totalement justifié en termes de priorité et d’inclusion sociale.
Je note aussi que la demande acquisitive est parfois surestimée ou mal estimée. Il faut bien calibrer le produit offert (dans son environnement), à un prix attractif, en regard de la demande des citoyens. Sinon l’opérateur court le risque de méventes ou d’une remédiation comme la remise dans le circuit locatif, au prix de travaux supplémentaires nécessaires à la remise en en état des logements dégradés suite à leur inoccupation. Les opérations de construction-vente réalisées dans le secteur ces dernières années n’ont pas toutes été couronnées d’un franc succès et certaines se sont même avérées particulièrement déficitaires pour la SLSP qui s’y était aventuré.
L'honorable membre souligne que pour être efficacement gérées par les SLSP, ces opérations acquisitives nécessitent un important investissement en temps des responsables administratifs et techniques des sociétés. Je le rejoins sur ce point, tout comme j’estime que c’est également sinon davantage le cas des opérations locatives, pour lesquelles, en outre, cet investissement est mobilisé durant toute la durée de vie du logement.
Faut-il pour autant concevoir une aide aux sociétés couvrant spécifiquement la gestion des projets acquisitifs ? A la différence des projets locatifs ? Je n’en vois pas de justification.
L'honorable membre indique qu’« autrefois, d’autres mécanismes, au travers des prêts, permettaient de rémunérer le travail occasionné pour la gestion de ces projets » acquisitifs par les SLSP. C’est qu’autrefois les sociétés de logements dites « terriennes » déployaient une activité immobilière et foncière acquisitive, à laquelle s’ajoutait l’activité hypothécaire rentable d’assureur-prêteur, qui contribuait à assurer l’équilibre global de leur gestion.
Au début du siècle, l’assurance (solde restant dû) et le crédit hypothécaire social ont été scindés de l’activité immobilière et foncière. Les compétences des opérateurs ont été remaniées et logées dans des entités distinctes : les sociétés de logement, d’une part, développant une activité immobilière locative et acquisitive ; les guichets de crédit social agréés par la SWCS, d’autre part, pour l’octroi de prêts hypothécaires aidés par la Région.
Les sociétés terriennes finançaient encore leurs activités au travers de :
- plus-values foncières (réalisées lors des ventes de terrains, qu’elles mettaient en valeur en les lotissant ou en les bâtissant, achetés suffisamment longtemps auparavant) ;
- ventes immobilières avec une légère marge bénéficiaire ;
- frais de dossiers réclamés aux acquéreurs.
Je ne pense pas qu’elles bénéficiaient d’une subvention ou d’une aide publique spécifique.
J’attire l'attention de l'honorable membre sur l’équilibre économique et social que doivent atteindre les projets acquisitifs.
Cela dit, je viens de recevoir de la Société wallonne du Logement un tableau général des besoins, priorités et opportunités d’investissements immobiliers identifiés par les sociétés de logement, en vue d’élaborer les programmes d’investissements régionaux les plus efficients.
J’y trouve bien 27 projets de création de 366 logements pour l’accession à la propriété mais sur un total de 381 projets proposés par le -secteur visant la création ou la rénovation de 47.254 logements.