La facturation aux locataires de logements sociaux des travaux de réfection et de rénovation

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 211 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 08/02/2018

  • de WARNIER Ruddy
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  À Couillet, après avoir vécu de nombreuses années dans des logements aux châssis pourris, sans chauffage central, remplis d'humidité... les locataires ont enfin vu leurs logements rénovés en 2012.
  
  Cinq ans après, les loyers commencent à augmenter de façon irrégulière parfois de 30, 50, 60 ou même 80 euros sans aucune concertation avec les locataires. Effectivement, même si les revenus des locataires n’ont pas augmenté depuis 2012, la règle de calcul des loyers qui date de 1993 permet d'augmenter le prix sur simple base d'une augmentation de la valeur locative du logement.
  
  Nous nous retrouvons donc dans la situation suivante : la Sambrienne loue pendant des années des logements que l'on peut pratiquement qualifier d'insalubres et, quand elle les rénove enfin, c'est aux locataires de payer la note.
  
  Inutile de rappeler les difficultés financières des locataires des logements sociaux dont la situation ne doit certainement pas permettre qu'on les loge dans n'importe quelles conditions et pour qui l'augmentation des loyers observée est une immense pression sur leur budget.
  
  Madame la Ministre compte-t-elle modifier les règles de calcul des loyers pour que les rénovations nécessaires au maintien de la qualité d'un logement social ne soient plus, in fine, payées par les locataires ?
  
  Compte-t-elle prendre des sanctions à l'encontre des sociétés de logements sociaux quand celles-ci ne font pas les travaux nécessaires au maintien de la qualité de leur logement, laissant des locataires vivre dans des logements à la limite de l'insalubrité, voire, dans certains cas, complètement insalubres durant plusieurs années ?

• Réponse du 23/02/2018

  • de DE BUE Valérie
  
  La règle générale de détermination des loyers tient compte de la valeur du logement mis à la disposition du ménage locataire.
  
  Celle-ci est établie en tenant compte de toutes les dépenses consenties pour la construction et la rénovation de l’habitation. Les valeurs de chacune de ces dépenses sont actualisées annuellement, en sorte que leur somme représente la valeur théorique actuelle du logement.
  
  Il est important de souligner que les règles en la matière prévoient, en cas de remplacement d’éléments du bâtiment, l’extourne de la valeur correspondante. Il n’est dès lors tenu compte que des améliorations apportées au logement, par exemple le remplacement d’un simple vitrage par un double ou encore l’installation d’une isolation en toiture.
  
  Les travaux de simple entretien ne modifiant pas l’immeuble ne sont pas pris en compte et n’ont, pas d’impact sur la valeur du logement. Les remises en état des logements ne sont donc pas « facturées » aux locataires.
  
  Par ailleurs, à l’issue d’une rénovation lourde conduisant à une amélioration significative du logement, la société de logement est légitimement fondée à adapter la « valeur locative normale » attribuée au logement.
  
  Cette valeur, qui doit correspondre au montant exigé sur le marché locatif privé pour un bien analogue, constitue le montant maximum du loyer qui peut être exigé d’un locataire, quelle que soit la hauteur de ses revenus. Les locataires dont les revenus sont suffisamment élevés s’acquittent d’un loyer équivalent à celui du marché.
  
  Sur le principe, il ne me semble pas opportun de dissocier le montant du loyer de la valeur du logement mis à disposition.
  
  Quels que soient les efforts consentis par la Wallonie et par les sociétés de logement pour rénover le parc locatif, il subsiste des différences significatives de valeur d’usage entre les logements, en particulier selon leur date de construction ou leur superficie habitable.
  
  Il me paraît donc équitable que le loyer à verser par l’usager tienne compte de ces différences.
  
  Rappelons cependant qu’une mesure sociale importante vient tempérer cette apparente rigueur théorique : le loyer net réclamé ne peut en aucun cas excéder 20 % des revenus mensuels du ménage locataire. Cette disposition garantit, même aux ménages les plus précarisés, la mise à disposition d’un logement adéquat pour un loyer abordable.
  
  Une réforme du mode de calcul du loyer social est actuellement à l’étude.
  
  Le loyer doit, en effet, tenir compte, en plus de la valeur locative du logement et de la hauteur des revenus du locataire, de la performance énergétique de ce logement. Cette performance est susceptible d’avoir un impact important sur les dépenses que doivent consentir les ménages pour se loger.
  
  Compte tenu de l’impact qu’a le logement sur le budget des ménages, surtout des plus fragilisés d’entre eux, une telle réforme ne doit pas être prise à la légère. Il convient de prendre le temps de vérifier concrètement l’impact de chacune des différentes options qui pourraient être envisagées sur le loyer des ménages locataires actuels et futurs.
  
  Pour ce qui est du maintien des logements en bon état, il me semble évident que les règles en vigueur en matière de salubrité doivent être respectées par tous les bailleurs wallons, qu’ils soient publics ou privés.
  
  Le locataire qui estimerait que ces exigences minimales ne sont pas rencontrées peut dès lors se tourner vers l’Administration pour lui demander de constater les faits. Le propriétaire sera avisé des éventuels manquements. À défaut pour lui d’y remédier, le locataire pourra faire valoir ses droits devant le Juge de Paix.