Le nombre de logements vides

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 214 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 08/02/2018

  • de GILLOT Frédéric
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  En juin dernier, j'envoyais la question suivante au prédécesseur de Madame la Ministre. Elle est restée à sans réponse. Pourrait-elle répondre à ces interrogations ?
  
  C'est avec stupeur que j'ai lu dans la presse que la Sambrienne, société de logements sociaux de Charleroi, avait 1313 logements vides sur les 9700 logements qu'elle gère.
  C'est d'autant plus préoccupant que ce chiffre est en augmentation constante. Au sortir des dernières élections communales, on évoquait quelques centaines de logements vides, maintenant on est carrémment à un logement sur 7.
  
  En tant que Ministre du Logement Madame la Ministre doit connaître le nombre de Wallonnes et de Wallons en attente d'un logement. À Charleroi, ils sont 4191 candidats à attendre le précieux logement.
  
  Une partie des logements sont vides, car ils sont en attente d'attribution. On a vu qu'un certain nombre de mesures seront prises concernant les procédures d'attribution de logement. On verra l'effet que ces mesures auront.
  
  Seulement plus de 50 % des logements vides sont inhabitables et nécessitent des travaux de rénovation.
  
  Parmi les logements en attente d'attribution, il y a aussi ces fameux logements consacrés à des candidats disposant d'un revenu « moyen ». Ces logements sont vides, car les conditions financières pour y accéder sont impossibles à satisfaire pour 80 % des Carolos. Ne peut-on pas décider que si après 6 mois de locations, ces logements sont encore vides, on aligne les conditions financières d'accès à celles prévues pour les logements sociaux « lambda » ?
  
  Je veux aussi attirer l'attention de Madame la Ministre sur le coût financier de cette mauvaise gestion des logements vides. Ces logements en manque de locataires représentent un manque à gagner pour les finances de la Sambrienne. En prenant une estimation basse (un loyer de 250 euros), la Sambrienne perd ainsi près de 4 millions d'euros par an.
  
  Que va faire pour rapidement régler ce problème ?
  
  Comment Madame la Ministre juge-t-elle la situation des logements vides dans l'ensemble des sociétés de logements sociaux en Wallonie ?

• Réponse du 23/02/2018

  • de DE BUE Valérie
  
  À l’heure où un nombre croissant de ménages éprouvent de grandes difficultés, l’existence de logements publics vides ne laisse en effet pas d’interpeller.
  Les données fournies à la Société wallonne du Logement (SWL) par les sociétés de logement de service public (SLSP) recensent, au 1er janvier 2017, 5.218 logements inoccupés, soit 5,12 % du parc locatif. Il convient de noter que le nombre d’inoccupés est en légère régression depuis l’exercice précédent.
  Compte tenu de leur définition, ces chiffres apparaissent assez analogues à ceux que l’on observe dans le logement public en Flandre (6 %) et inférieurs à ceux observés en Région Bruxelles-Capitale (8 % dont 5,5 % d’inoccupés en attente de rénovation - Parlement de la Région Bruxelles-Capitale, compte rendu intégral de la commission du logement, 21 avril 2016, p. 9).
  
  Le vide locatif peut trouver son origine dans plusieurs causes notamment techniques, qui nécessitent la libération du logement. Il peut s’agir d’un simple rafraîchissement dû à l’usure locative normale, de réparations plus importantes causées par vétusté, liées éventuellement à des programmes de rénovation ou d’améliorations systématiques et même de travaux lourds voire de déconstructions programmées.
  Ces situations fréquentes peuvent encore être doublées de circonstances inopinées liées, par exemple, aux procédures de marchés, à la défaillance d’un entrepreneur ou à des problèmes de chantier.
  Des raisons administratives et juridiques peuvent également causer certains vides locatifs. Il s’agit notamment des délais liés à la procédure d’attribution en cas de refus successifs des candidats désignés, des successions récentes aux décès du locataire, des départs « à la cloche de bois » imposant à la SLSP une procédure judiciaire permettant de récupérer le logement.
  
  On le voit, les causes de l’inoccupation étant diverses, les solutions à y apporter le sont tout autant. Les SLSP s’attellent à limiter, dans la mesure du possible, ce vide locatif qui leur est préjudiciable, notamment en termes de rentrées financières.
  S’agissant du cas spécifique de La Sambrienne, la SLSP s’est notamment fixé comme objectif stratégique de réduire le nombre de ses logements inoccupés par une politique systématique de remise en état locatif de ces logements.
  En 2016 et 2017, la société a rénové et remis dans le circuit locatif 1 906 logements non loués. Les travaux ont été exécutés pour 900 logements par les services internes de la société et pour 1 006 logements par le biais d’un marché stock d’un montant de 18 106 200 euros TVAC, (soit environ 18 000 euros par logement), financés par les disponibilités de la société.
  Pour les années à venir, la Sambrienne initie un marché public 2018 reconductible sur trois ans (soit une durée totale de quatre années) pour une capacité totale maximale de 720 logements par an et un montant de 12 960 000 euros par an financé par la trésorerie propre de la société.
  En outre, la Sambrienne rénove actuellement plus de 700 logements – dont un peu plus de 200 sont inoccupés – dans le cadre de programmes d’investissements subventionnés par la Wallonie.
  
  Le cas des logements moyens est encore plus spécifique.
  Premièrement, les ménages admissibles, qui doivent, en plus répondre à la légitime condition de non-propriété, se trouver dans une fourchette de revenus précise (de 27.400 euros à 42.400 euros pour une personne seule et de 34.200 euros à 51.300 euros + 2.500 euros par enfant à charge pour les ménages composés de plusieurs personnes), qui n’est pas, tant s’en faut, aussi fréquente parmi les ménages wallons en demande de logement.
  À ce phénomène vient s’ajouter une difficulté d’un autre ordre : en raison de la hausse des prix de la construction, les prix de revient maxima théoriques fixés pour le subventionnement sont souvent très largement dépassés, conduisant à un loyer qui n’est plus concurrentiel par rapport à l’offre privée environnante (souvent constituée, il est vrai, de logements plus anciens).
  Face à cette situation, des adaptations réglementaires ont successivement été mises en place afin de permettre d’élargir les conditions de revenus à l’admission. Ainsi le ministre peut-il, à la demande de la société locale, accorder une dérogation à la condition de revenus minimums visée à l’article 1er, 31°, du Code lorsque les logements moyens sont implantés sur le territoire d’une commune comportant une zone à forte pression foncière.
  En cas d’impossibilité de louer un logement pendant plus de trois mois, la société peut en outre donner un logement moyen en location à un ménage à revenus modestes pour une période de trois ans renouvelable (arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007, art. 36, §§ 3 et 4.). Toutefois, le loyer réclamé reste un loyer moyen, ce qui est un frein pour la plupart des ménages à revenus modestes concernés.
  Par ailleurs, une faculté de revoir le loyer à la baisse par rapport à la règle des 5 % du prix de revient actualisé a été laissée aux SLSP moyennant autorisation ministérielle (art. 38, al. 2. : « À la demande de la société, basée sur le caractère non concurrentiel du résultat de la comparaison entre le prix du loyer du logement moyen calculé conformément au présent article et le prix du loyer offert dans le secteur locatif privé pour un logement du même type, le ministre peut, sur la base d’un avis de la Société wallonne, accorder une dérogation pour fixer le loyer initial à un montant inférieur à cinq pour cent du prix de revient du logement, tel que visé à l’alinéa 1er »).
  
  Le décret modificatif adopté le 1er juin 2017 conduira, dès l’adoption des arrêtés d’application, à la fusion du parc de logements moyens et de logements sociaux en une seule catégorie : le logement d’utilité publique. Le régime locatif ne dépendra dès lors plus de la qualification initiale du logement, mais sera adapté à la situation sociale du ménage locataire.
  Plus généralement, la lutte contre l’inoccupation de logements publics fait partie de mes priorités. Je viens ainsi de recevoir de la SWL un tableau général des besoins, des priorités et des opportunités d’investissements immobiliers identifiées par les sociétés de logement en vue d’élaborer les programmes les plus efficients.
  J’y trouve notamment 40 projets de travaux visant la remise (et le maintien) dans le circuit de 8.611 logements non loués ou non louables du parc locatif des sociétés (sur un total de 831 projets proposés par le secteur visant la création ou la rénovation de 47.254 logements).
  
  D’autre part, la réforme de l’AGW du 6 septembre 2007, en cours d’élaboration, permettra au candidat locataire de préciser davantage ses souhaits en matière de logement (maison, appartement, quartier). Par ailleurs, les refus de logement sans motif pertinent seront sanctionnés par une radiation de la demande.
  Ces nouvelles orientations permettront sans nul doute de répondre plus efficacement aux demandes des candidats locataires afin d’apporter des réponses plus adaptées aux besoins et situations personnelles des demandeurs, tout en réduisant les délais d’attribution.
  Je veillerai par ailleurs à ce que les sociétés disposent des moyens nécessaires pour accompagner au mieux l’accueil des candidats, spécialement des familles les plus fragilisées, afin de faciliter leurs démarches administratives et de leur permettre de définir la demande la plus conforme à leurs besoins.