L'augmentation du prix d'achat des logements en Brabant wallon

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 232 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 01/03/2018

  • de LAMBELIN Anne
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  Dans l’édition du 20 février du journal « L’Avenir », nous apprenions qu’au cours de l’année 2017, l’augmentation des prix d’achat de l’immobilier avait été plus forte dans le Brabant wallon qu’ailleurs dans le pays. Ainsi, le prix moyen d’une maison a augmenté de 6 % pour arriver à 315.744 euros, tandis que le prix moyen d’un appartement a augmenté de 7 % pour atteindre 240.624 euros.
  
  En général, les prix moyens de l’immobilier en Belgique se sont accrus au cours de l’année 2017. De ce fait, le prix d’un appartement en Belgique a augmenté de 7,6 % sur cinq ans, tandis que le prix d’une maison a connu une augmentation de 8,6 % sur la même période. Cependant, le Brabant wallon reste la province la plus chère de la Région wallonne et l’une des plus chères de Belgique.
  
  Cette réalité soulève divers problèmes, notamment, quant aux populations moins favorisées, sur le plan socio-économique. Les prix de l’immobilier pratiqués dans le Brabant wallon contribuent à renforcer les disparités entre les personnes et à favoriser le maintien de l’inégalité générale d’accès à l’achat d’un bien. Par là-même, seule une certaine tranche de la population peut devenir, aujourd’hui, propriétaire dans la province.
  
  L’une des populations les plus impactées par cette augmentation constante des prix est sans aucun doute celle des jeunes de moins de 35 ans. Il est de plus en plus difficile pour les jeunes adultes d’aujourd’hui d’acheter un bien immobilier, et ce, comparé aux générations précédentes.
  
  En ne leur donnant pas la chance de pouvoir acquérir leur propre habitat et, plus particulièrement, de choisir la province où ils souhaitent acheter, il est difficile de défendre aujourd’hui l’idée d’une société égalitaire pour tous, quel que soit l’âge, la situation financière ou la condition sociale.
  
  Nous assistons à un phénomène de gentrification du Brabant wallon, où la diversité sociale est en train de se perdre. Cela va à l’encontre du principe de l’égalité des chances puisque tous ne peuvent prétendre pouvoir vivre dans la Province du Brabant wallon.
  
  À l’heure actuelle, il n’existe aucune mesure d’encadrement des loyers, alors que la France et l’Allemagne n’ont pas hésité à agir sur cette problématique au travers d’un contrôle des prix par les pouvoirs publics.
  
  L’idée d’un encadrement des loyers est-elle actuellement discutée au sein du Gouvernement wallon ?
  
  Est-il envisageable de mettre en place un mécanisme de plafonnement des loyers en Wallonie ?
  
  Quelles mesures pourraient-elles être mises en place pour aider les jeunes wallons à acheter un bien dans le Brabant wallon ?
  
  Quelle position Madame la Ministre prône-t-elle pour que le Brabant wallon reste une province ouverte à tous et non réservée aux plus riches ?
  

• Réponse du 22/03/2018 | Annexe [PDF]

  • de DE BUE Valérie
  
  L'honorable membre mentionne une augmentation du prix moyen d’une maison de 6 % et du prix moyen d’un appartement de 7 % en Brabant wallon au cours de l’année 2017.
  
  Premièrement, sans nier l’importance du problème, rappelons qu’il s’agit des prix moyens selon les rapports des notaires qui se basent sur les compromis de vente et non les transactions réalisées proprement dites, pour lesquelles les chiffres de l’année 2017 ne sont pas encore disponibles (cf. Statbel – SPF Economie).
  
  Deuxièmement, comme la montrent les statistiques pour les années 2014-2016, les variations annuelles des prix en Brabant wallon ne sont pas stables et son amplitude peut être plus ou moins élevée. Il existe des années de hausse des prix, comme celle qui s’est achevée, mais aussi des années de baisses, tel qu’en 2014 pour les villas (-3,6 %) et/ou en 2016 pour les appartements (-6,1 %). Donc, l’augmentation du prix de 6 % ou 7 % en moyenne n’est malheureusement pas exceptionnelle (voir graphiques en annexe).
  
  En ce qui concerne la dynamique du marché immobilier résidentiel en Brabant wallon (nombre d’achats réalisés), on constate qu’entre 2006 et 2016, la part relative du Brabant wallon dans le nombre total des transactions en Wallonie n’a pas changé pour les maisons d’habitation ordinaires (stable à 7 %) et pour les terrains à bâtir (stable à 11 %), mais elle a diminué pour les villas (soit le type de biens le plus chers) (de 25 % à 20 %) et pour les appartements (de 18 % à 14 %). En revanche, les statistiques ne permettent pas de dire la part des publics qui achètent. Vraisemblablement, les plus jeunes éprouvent plus de difficultés.
  
  Elle évoque différents chiffres qui posent question quant à l’accession à la propriété, en particulier des plus jeunes de manière générale et singulièrement pour ceux résidant dans la province du Brabant wallon. C’est un problème – malheureusement persistant depuis plusieurs années – qui retient l’attention du Gouvernement. Ainsi, comme elle le sait, la DPR 2017-2019 prévoit « qu’une politique volontariste d’accès à la première propriété sera menée tant via un abattement forfaitaire du taux de droits d’enregistrement que par la mise en place d’un mécanisme de prêts jeunes permettant aux primo-propriétaires d’emprunter à taux zéro les montants des frais d’achats, de plus en plus régulièrement exclus des prêts hypothécaires. »
  Nous réfléchissions actuellement à des solutions avec le Ministre du Budget et des Finances. En ce qui concerne les prêts jeunes pour les primo-propriétaires, j’ai demandé aux deux opérateurs régionaux, la Société wallonne du Logement et le Fonds wallon du Logement de me fournir des propositions pour développer ce prêt à taux zéro des frais d’achats dans un contexte où les taux d’intérêt proposés par les banques privées restent très bas et l’utilisation parcimonieuse de finances publiques s’impose. Le Code des Droits Economiques récemment adoptés complique également fortement la mise en place de ce prêt puisque les prêteurs qui octroieraient un crédit au-delà de la solvabilité raisonnable de l’emprunteur pourraient se voir sanctionner pénalement.
  
  En ce qui concerne une série de questions finales portant plutôt sur le parc locatif, je dois apporter quelques clarifications.
  D’abord, dès ma prise de fonction, j’ai décidé d’inscrire la grille indicative des loyers dans le décret relatif au bail d’habitation, qui sera à terme codifié au Code wallon du Logement et de l’habitat durable, ce qui n’avait pas été fait auparavant. J’ai également demandé la révision complète du mode de calcul de cette grille pour qu’elle soit établie sur des bases scientifiques et valides. En effet, la grille indicative confectionnée par mon prédécesseur, le Ministre Furlan présentait le très désagréable effet pervers de gonfler artificiellement les loyers indicatifs dans le Brabant wallon. Pour rappel, le Ministre Furlan avait décidé d’extrapoler de manière peu scientifique les données relevées statistiquement sur les loyers dans quelques communes en les multipliant par le fameux « coefficient de pression immobilière (CPI) » (sorte de moyenne des prix de vente des maisons ordinaires).
  
  Comme l’a conclu l’évaluation de la grille provisoire des loyers par le Centre d’Études en Habitat durable, le loyer indicatif était 9,8 % supérieur au loyer estimé par la formule statistique précise (ou modèle hédonique), dans les communes dites « plus attractives » (CPI>1). Ce sont les communes du Brabant wallon et du nord de la province de Namur qui étaient directement impactées par ce mode de calcul biaisé.
  Autrement dit, si la formule mise au point par les soins du Cabinet Furlan en 2016 avait été contraignante, comme elle semble le réclamer en m’interrogeant sur l’encadrement des loyers, elle aurait eu pour effet de faire augmenter les loyers en Brabant wallon ! Dans le combat pour l’accès au logement dans une province confrontée à une forte pression foncière et à l’éviction des jeunes générations sur le marché acquisitif, convenons qu’il existe de meilleures manières de procéder.
  
  Concrètement, la collecte de données statistiques à jour sur le marché locatif est en cours. Nous disposerons d’un instrument indicatif valide et fiable qui permettra aux acteurs du marché locatif de disposer de repères dans la négociation d’un loyer qui reste abordable pour les candidats locataires et suffisamment attractif pour maintenir l’investissement des particuliers dans le secteur locatif.
  
  En matière d’encadrement des loyers, je dois lui démentir sur un point important. Ni l’Allemagne, ni la France n’ont instauré un encadrement des loyers. En effet, ce qui était appelé « encadrement » des loyers ne s’est appliqué finalement qu’à Paris où le taux de locataire est majoritaire ainsi qu’à Lille. Cet encadrement des loyers, déjà très partiel, a pris fin à Paris suite à un jugement du tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017 qui a annulé les arrêtés préfectoraux l’ayant mis en place. L’intention du Gouvernement français est désormais plutôt de miser sur un choc d’offre et non de revoir la loi pour permettre l’encadrement.
  En Allemagne, les « miroirs des loyers » ou Mietspiegel ne sont pas contraignants ; il existe une disposition légale qui oblige le juge de paix à suivre les loyers renseignés par le « miroir des loyers » lorsqu’il doit trancher un conflit entre locataire et bailleur. Ces derniers peuvent toujours convenir d’un autre montant, supérieur ou inférieur, s’ils le désirent.
  
  Nous sommes totalement opposés à une mesure d’encadrement des loyers. Les effets pervers en ont été à suffisance démontrés. L’encadrement des loyers provoque une pénurie et une baisse de la qualité des logements en créant un équilibre régulé à la baisse sur les prix. Un prix moins attractif détourne une partie des biens les moins qualitatifs du marché visible et crée un marché noir du logement abondant en demande et pauvre en offre. Ce marché noir contrairement au marché visible est dérégulé et la concurrence y joue à plein régime entre des candidats locataires peu fortunés exclus du marché visible et les propriétaires des logements les moins qualitatifs du marché qui pourront y pratiquer des prix plus élevés que celui que leur offrait un marché visible non régulé.
  
  Je rappelle également que la réforme fiscale que le Gouvernement a adoptée fin d’année 2017 permet de diminuer les frais d’acquisition d’un logement, ce qui est de nature à en faciliter l’accès aux jeunes ménages.
  
  Dans le cadre du plan wallon d’investissement, des programmes de constructions-vente pourraient être mis en place et prioritairement dans les zones à forte pression foncière.