La croissance des prix de l'immobilier

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 237 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 05/03/2018

  • de STOFFELS Edmund
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  Pour le troisième trimestre 2017, la publication de l’indice immobilier de Trevi, n’a fait que confirmer ce que l’on savait depuis le début de l’année à savoir, la croissance des prix poursuit sa route à une vitesse identique à l’inflation.
  
  La théorie des cycles tend à conclure que s’ouvre une nouvelle période de (forte) hausse des prix.
  
  Entre 1997 et 2007, les prix ont connu une vague de hausses très supérieures à l’inflation, la décennie qui se termine est surtout marquée par la stabilité.
  
  Parallèlement aux conditions économiques, il faut prendre en compte les conditions financières. Là aussi les voyants sont au vert et les règles mises en place suite à la crise de 2007-2008 viennent renforcer cette bonne perspective.
  
  De quelle ampleur sera cette hausse ? Madame la Ministre dispose-t-elle des outils pour faire des pronostics fiables ?
  
  On peut s’attendre à ce qu’elle atteigne le double du taux d’inflation pour arriver à une moyenne sur les deux prochaines années de 4 % par an. Confirme-t-elle ? Dans l’affirmative, ne faut-il pas davantage accentuer les politiques correctrices (notamment au niveau des prêts sociaux) visant à permettre à un maximum de candidat-bâtisseur ou de candidats-acquéreurs d’accéder à un logement qu’ils occuperont en tant que propriétaire-occupant sans pour autant risquer des effets pervers dont le résultat serait que l’aide publique soit entièrement absorbée par une hausse du prix ?

• Réponse du 22/03/2018 | Annexe [PDF]

  • de DE BUE Valérie
  
  Cette question se base sur les affirmations du Groupe TREVI, issues de l’analyse de son indice immobilier récent.
  
  Premièrement, en évoquant la théorie des cycles économiques, il faut rappeler que les cycles observés dans le passé ne sont pas véritablement « cycliques » en ce sens que la durée d’une période (par exemple, de l’un pic à l’autre) fluctue considérablement.
  En pratique, il est extrêmement compliqué, voire impossible, de prévoir un changement de tendance économique.
  Même en disposant des outils économétriques les plus sophistiqués, voire d’intelligence artificielle, les prévisions seraient toujours une extrapolation sur la base des années passées.
  On ne pourra prévoir avec certitude de grands chocs économiques, comme la crise de 2008, et leurs conséquences.
  
  Deuxièmement, le groupe TREVI considère que la période 1987-1997 est une phase stable, la période 1997-2007, une hausse et, enfin, la période 2007-2017, une nouvelle de stabilité.
  
  TREVI nous prédit donc une nouvelle phase de hausse à partir de cette année.
  J’ai sollicité l’avis rapide du Centre d’Études en Habitat durable sur ce point ; celui-ci estime le modèle peu probable.
  
  En effet, regardons les évolutions des indices des prix moyens de l’immobilier résidentiel en Wallonie par trimestre entre le 1er trimestre 1981 et le 3e trimestre 2017 issues des données cadastrales. Ces indices sont « déflatés » avec l’indice des prix à la consommation (IPC).(Graphique 1, en annexe).
  
  Il apparaît que les tendances de la seconde moitié de la première période (87-97) se poursuivent également pendant une bonne partie de la deuxième période (97-2007), au moins jusqu’en 2000 !
  
  Le découpage de TREVI ne semble pas être aussi décennal qu’annoncé.
  Par ailleurs, la prédiction du groupe TREVI ne prend pas en compte le fait que les trajectoires des prix diffèrent sensiblement en fonction du type de biens vendus.
  
  Ainsi, pour les villas, l’indice des prix a chuté de manière importante en 2005, alors que les indices des prix des maisons ordinaires et des appartements continuaient eux de grimper.
  On ne retrouve pas la répétition du cycle de dix années dans ce cas.
  
  Troisièmement, il est vrai qu’après la crise de 2008, les prix ont évolué à un rythme comparable à celui de l’inflation (voir les courbes avec les tendances presque horizontales sur le graphique 1 en annexe).
  
  En ce moment, on ne constate pas de changements importants des indicateurs économiques et financiers fondamentaux :
  Le taux d’intérêt pour les nouveaux crédits hypothécaires reste au niveau de 2,0 % (pour janvier 2018).
  
  L’inflation (selon l’IPC) étant au niveau de 2,1 % en 2017, est de 1,7 % en janvier 2018 et de 1,5 % en février 2018.
  
  Concernant une hypothétique augmentation des prix au niveau de 4 % sur les deux prochaines années selon TREVI, elle reste possible, car, au cours des années récentes, on a effectivement constaté quelques cas d’une hausse annuelle dépassant 4 % : par exemple, le prix moyen des villas en 2010 et le prix moyen des appartements en 2012 et 2013 (voir graphique 2 en annexe).
  
  À ce jour toutefois, aucun expert ne peut affirmer avec certitude quand et sur quels types de biens ce type d’augmentations pourrait se produire.