La vente de logements sociaux

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 239 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 05/03/2018

  • de STOFFELS Edmund
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  Avant, un locataire pouvait acheter son logement social, quand celui-ci avait atteint 30 ans, avec la nouvelle réforme, le délai redescend à 9 ans.
  
  Cela ne risque-t-il pas de bouleverser le système de rotation, mais surtout de faire baisser le nombre de logements disponibles ?
  
  On ne construit pas un logement pour le même prix que l’on a vendu un autre.
  
  Ce système a déjà été essayé ailleurs, mais n’a jamais fonctionné, comme en Angleterre où Mme Thatcher l’avait mis en place puis abandonné. En Flandre il a été mis en place en 2006 et abandonné en 2015.

• Réponse du 22/03/2018

  • de DE BUE Valérie
  
  La réforme du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable qu'évoque l'honorable membre a été effectivement adoptée le 31 mai 2017 par la majorité parlementaire PS-cdH de l’époque, et cela en dépit des avertissements et de l’opposition des représentants de la minorité MR et Écolo.
  
  Il s'inquiète et m’interroge aujourd'hui quant aux conséquences des dispositions qu'il a votées pour modifier les articles 29 al. 2 et 131, 3°.
  
  À l’article 29, al. 2, la durée de l’affectation en logement public qui était de 30 ans a été abaissée à 9 ans.
  Cette modification va de pair avec l’instauration d’un régime de « droit d’acheter » ou plus précisément de « vente forcée » des logements du parc locatif au locataire occupant le bien depuis 6 ans, visé au nouvel article 131, 3°.
  
  J’ai le souvenir précis des débats en Commission du Logement.
  
  Monsieur MAROY avait argumenté et mis en garde contre ces modifications en reprenant les avis de l’Union des Villes et Communes de Wallonie (UVCW) et celui de la Société wallonne du Logement (SWL) qu’avait exposé son Directeur général, Monsieur Alain ROSENOER.
  
  Présentation a été faite des effets de la déstructuration du secteur public du logement qu’a subie le Royaume-Uni pendant la décennie 1980.
  
  Le « Right to buy » a conduit à l’accroissement du mal-logement, à la réduction de la capacité du logement public à répondre aux besoins de la population britannique, à la dégradation du parc immobilier résidentiel et à la paupérisation des néo-acquéreurs, incapables de rembourser leur crédit hypothécaire et de supporter les coûts d’entretien et de rénovation de leur logement.
  
  L’information a aussi été donnée que la Flandre venait, pour les mêmes motifs, de renverser sa politique en la matière et avait renoncé à ce système qu’elle avait utilisé de 2006 à 2015 et que la Région de Bruxelles-Capitale venait d’instaurer un moratoire absolu sur les ventes de logements publics locatifs.
  
  Pour répondre précisément à la question, je pense, en effet, que le risque est hélas bien réel de bouleverser le système de rotation et de réduire le nombre des logements locatifs, déjà insuffisants pour répondre à la demande en Wallonie.
  
  Je note également que ce mécanisme peut décourager les sociétés de logement d’investir dans la création de logements locatifs puisqu’elles seraient contraintes de les vendre 9 ans à peine après leur mise en service.
  
  En outre, cela impacte considérablement l’ensemble du dispositif du logement public régional au travers de la perte de la maîtrise par les SLSP de leur politique immobilière et de la gestion et du développement de leur parc immobilier.
  
  Enfin, ces éléments ne rencontrent pas l’objectif d’une autonomie responsable des sociétés de logement et mettent le secteur et le Gouvernement dans l’impossibilité de maintenir un objectif d’augmentation du parc de logements locatifs.
  
  Dès lors, je suis très clairement favorable à ce que la durée d’affectation des logements subventionnés soit à nouveau portée à 30 ans. La durée de 9 ans n’est aucunement en adéquation avec la hauteur des montants subventionnés, ni avec la durée des financements et je préconise donc un retour au régime antérieur à la dernière réforme de l’article 29, alinéa 2.
  
  C’est en ce sens que le Gouvernement wallon travaille, et ce, via la préparation d’un projet de décret-programme qui sera prochainement soumis au Parlement wallon.
  
  Ces corrections que je souhaite apporter à la réglementation n’empêchent absolument pas la vente du logement, avec remboursement, au prorata, de la subvention le cas échéant. Cette durée de 30 ans correspond à la durée habituelle d’amortissement d’un logement et à la durée des annuités.
  
  De plus, le décret du 1er juin 2017 modifiant l’article 131, 3° du Code a introduit, dans les faits, le droit, pour le locataire, d’acheter le logement qu’il occupe pour autant que ce logement ait été affecté un minimum de 9 ans au logement d’utilité publique.
  La société de logement ne pourrait s’y opposer que si le locataire occupait le logement depuis moins de 6 ans, si la vente mettait gravement en péril sa situation financière, si le taux de logements publics était inférieur à 5 %, voire si la vente imposait la constitution d’une copropriété.
  
  Sans remettre en question la possibilité d’acquérir un logement d’utilité publique, il semble intéressant de substituer au « droit d’acheter » du locataire une « autorisation de vendre » dans le chef du bailleur.
  
  Ce principe permet de laisser aux sociétés de logement plus de liberté de gestion de leur parc (prévision budgétaire, planification, maîtrise des recettes locatives…) et la responsabilité de leur stratégie de développement immobilier.
  
  Des programmes et des projets spécifiquement dédicacés à l’accession à la propriété sont probablement plus aptes à rencontrer la demande des candidats acquéreurs.
  
  Et donc, oui, je pense que le Parlement serait bien inspiré de corriger les dispositions dont il décrit bien les probables conséquences néfastes.
  
  J’en conclus donc que l'honorable membre joindra volontiers sa voix à la mienne lorsque viendra le temps de voter ces textes réparateurs.