Les sorties de bail

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 253 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 15/03/2018

  • de STOFFELS Edmund
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  Le CEHD (Centre d’étude en habitat durable) a réalisé une étude sur la sinistralité locative, demandée par le Gouvernement wallon. Cette étude a été menée dans 4 des 5 cantons de justice de paix de Charleroi.
  
  Cette étude avait été demandée par le Gouvernement wallon pour la création d’un fonds de garantie locative.
  
  D’après cette étude, on constate que dans 60 % des sorties de bail, il n’y a pas besoin de recourir à la garantie locative. Ce qui veut donc dire que dans 40 % des cas il faut y faire appel !
  
  Dans 10 % des sorties de bail, il faut même aller jusqu’à une procédure devant le juge de paix.
  
  Lorsqu’on aborde la question, on revient sans arrêt sur la garantie locative. N’y a-t-il pas des formules alternatives que l’on peut développer, par exemple, la formule d’APR en faveur des locataires pour couvrir des loyers impayés dès que le locataire a été victime d’un accident de la vie ?

• Réponse du 29/03/2018

  • de DE BUE Valérie
  
  L’étude du Centre d’Études en Habitat durable se base sur un dépouillement quantitatif des décisions de justice de paix dans quatre des cinq cantons de Charleroi, ainsi que sur des estimations qualitatives à partir d’entretiens menés avec des bailleurs et des locataires. L’analyse d’ensemble permet effectivement d’avancer que dans 6 cas sur 10, il n’y a pas d’appel à la garantie locative (elle est rendue dans son intégralité au locataire).
  
  Dans 4 cas sur 10, il faut effectivement y faire appel, en rappelant toutefois, pour être bien clair, que la garantie locative est soit intégralement versée au bailleur, soit répartie entre le bailleur et le locataire. En effet, pour les situations les plus fréquentes, la garantie locative est suffisante : les petits dégâts, qui sont les plus fréquents, se situent entre 60 euros et 300 euros d’après les expériences observées des locataires et des bailleurs. Pour les situations intermédiaires, les montants d’arriérés et de dégâts dont font part tant les locataires que les bailleurs se situent entre 1.000 euros et 3.000 euros.
  
  Enfin, dans 1 cas sur 10, parmi les 4 cas sur 10 où la garantie est appelée, une procédure devant le juge de paix est engagée.
  
  L’assurance perte de revenu est actuellement dédiée aux acheteurs avec prêt hypothécaire afin de couvrir pendant quelques mois le montant des remboursements en cas de perte de leur emploi et donc de leur revenu. Cette assurance, gratuite, est proposée par la Région Wallonne. La compagnie d'assurances rembourse une partie du prêt hypothécaire soit un maximum de 6.200 euros/an, pendant maximum 3 ans d'intervention et ce sur une période couvrant les 8 premières années du prêt hypothécaire. Les critères d’éligibilité indiquent que le bien doit être unique et que la souscription doit être réalisée sous certaines conditions ciblant les accidents de la vie dans le cadre d’une situation stable.
  
  Toutefois, je souhaite informer que la pertinence de modifier l’arrêté du Gouvernement wallon du 21 janvier 1999 instaurant une assurance contre le risque de perte de revenus pour cause de perte d’emploi ou d’incapacité de travail et l’arrêté ministériel y afférant est actuellement à l’étude.
  
  Par ailleurs, quant à ce mécanisme assurantiel, il existe déjà sur le marché des « assurances caution de garantie locative » qui sont prises par les bailleurs comme garantie supplémentaire, à condition qu’il soit certain de la solvabilité du locataire (pas plus que 33 % de revenus, CDI…). Le locataire profite lui aussi de l’avantage en libérant par exemple des disponibilités qui auraient sans cela été gelées. L’assurance caution de garantie locative s’effectue sans dépôt pour le locataire. Cela revient à substituer un dépôt en liquidités par un contrat d’assurance cautionnement. Évidemment, tout l’enjeu réside dans la juste appréciation du risque de solvabilité du locataire, pas nécessairement toujours lié à la précarité d’ailleurs. Le succès de ce produit reste donc assez limité et seuls les profils peu risqués sont assurés.
  
  Enfin, je rappelle que la question de la garantie locative fait actuellement l’objet d’une mission parlementaire. Nous sommes à ce stade en attente du rapport et des recommandations de cette mission parlementaire. Lorsque ce rapport sera remis, nous pourrons alors examiner les mesures qu’il convient d’adopter, en ce compris par rapport à la problématique de la perte de revenus.