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Le secteur immobilier

  • Session : 2017-2018
  • Année : 2018
  • N° : 267 (2017-2018) 1

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  • Question écrite du 26/03/2018
    • de STOFFELS Edmund
    • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives

    En 2008 - 2009, on a connu quelques trimestres avec une baisse de l’activité de ± 15 %. En 2010 cela remontait, mais principalement grâce à la rénovation.

    Après une année 2016 très bonne pour le secteur, 2017 a vu des records de prix être battus.

    Quelques mesures prises récemment ont indirectement favorisé le secteur immobilier.

    Ce qui fait le bonheur des uns est susceptible de faire le malheur des autres.

    Si les prix grimpent, la hausse va grignoter tout l’avantage accordé par la collectivité. C’est ce qu’on appelle les effets pervers des bonnes intentions !

    Puis-je demander à Madame la Ministre de nous donner son analyse de la question et de me dire si des aides ou des avantages publics ont fait grimper les prix parce qu’ils augmentent la concurrence pour un stock non ou peu extensible de logements existants ?
  • Réponse du 18/04/2018 | Annexe [PDF]
    • de DE BUE Valérie

    Le mois dernier, plusieurs représentants du secteur de l’immobilier, relayés par la presse, ont fait état d’une reprise de l’activité de leur secteur, dix ans après l’éclatement de la crise des « subprimes » et ses conséquences désastreuses. Ainsi, le nombre de sociétés actives dans le secteur de l’immobilier a augmenté de 37 % en 10 ans en Belgique, selon des informations du Journal Le Soir (06/03/2018). Cette croissance serait plus forte encore au cours des toutes dernières années.

    Il faut bien sûr souligner l’importance d’avoir permis, grâce à des mesures fortes de stabilisation financière et de maintien du pouvoir d’achat au niveau fédéral, au secteur immobilier de résister, de faire preuve d’une certaine capacité de « résilience » afin aujourd’hui de le voir rebondir. Pour rappel, le secteur de l’immobilier représentant en 2015, selon un rapport du SPF Économie, un chiffre d’affaires de 12,5 milliards d’euros et celui de la construction affichait un chiffre d’affaires de 65 milliards d’euros en Belgique.

    Plus particulièrement, les politiques qui visent à solvabiliser les ménages – comme notamment le chèque-habitat maintenu par le gouvernement précédent que l'honorable membre soutenait – afin d’accéder au logement n’ont pas été au seul bénéficie des entreprises du secteur comme il le sous-entendait. Elles ont surtout été dirigées vers les ménages modestes et moyens qui ont été – je le rappelle – les premières victimes dans certains pays de la crise immobilière (surendettement, vente forcée et expulsion des logements comme en Espagne ou en Irlande). L’objectif de ces mesures ciblées est de permettre aux ménages de conserver leur logement ou d’accéder à un logement digne en particulier pour les jeunes familles. Ces mesures ont aussi permis de maintenir l’emploi dans un secteur gros pourvoyeur et éviter à une filière économique cruciale de s’écrouler.

    En ce qui concerne l’augmentation des prix, selon le baromètre des notaires, en Wallonie, en 2017, les prix des maisons (hors villas de luxe) ont augmenté de 2,7 % et les prix des appartements de 3,4 % (soit plus rapidement que l’inflation annuelle qui s’établit à 2,1 %). En termes réels, le rendement des biens immobiliers s’est donc établi en 2017 à 0,6 % pour les maisons et 1,3 % pour les appartements. Cet état de fait est d’ailleurs largement corroboré par la BNB au travers de son étude de juin 2017 relative à l’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel (Ch. WARISSE, BNB, « Analyse de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel : le marché belge est-il surévalué ? », juin 2017). À la lecture de cette étude, on comprend rapidement que la situation reste fragile pour l’ensemble du secteur, notamment en termes de prix. Sur la période 2010-2016, au niveau national, le taux de croissance annuel moyen réel des prix de l’immobilier s’établit à 0,6 % alors qu’entre 1984 et 2008, ce même taux s’établissait à 4,9 %.

    Au vu de ces chiffres, on ne peut pas estimer que les prix immobiliers ont « grimpé » comme il le prétend. Par rapport à l’année 2016, au cours des trois premiers trimestres 2017, les prix moyens déflatés étaient plutôt stables pour les maisons ordinaires (cf. Graphique 4 en annexe). Pour les prix moyens des appartements et des villas, on constate une stabilisation, voire une diminution aux deuxième et troisième trimestres 2017. Cette augmentation relative n’est toutefois pas un phénomène nouveau et elle est bien antérieure aux mesures prises pour faire face à la crise de 2008. Il faut rappeler qu’entre 2000 et 2008 la production de logements est très abondante – voire surabondante –sans pour autant entraîner de chute de prix. On ne peut donc pas établir de lien de causes à effets simples entre les aides publiques et la hausse des prix. Tirer la sonnette d’alarme, comme il le fait, sur une prétendue flambée des prix immobiliers afin de mettre en cause les mesures de soutien accordées aux ménages me semble particulièrement dangereux en cette période de reprise.

    Cette embellie récente du secteur immobilier tient plutôt aux taux d’intérêt très bas. Les prix présentant une hausse relative sont tels qu’ils permettent à nouveau à de nombreux ménages d’accéder à la propriété, créant un contexte plus propice. Les ménages qui le peuvent – car nous n’ignorons pas que d’autres sont particulièrement précarisés – en jouissent.

    J’insiste et attire l'attention sur la fragilité de la situation actuelle. En Wallonie, nous étions à près de 6.500 transactions trimestrielles de vente de maisons ordinaires en moyenne de 2005 jusqu’au milieu de l’année 2008 (année de crise), ensuite on comptait moins 6.000 de ces transactions jusqu’en 2012 ; enfin depuis six ans il y a autour de 5.500 transactions acquisitives de maisons en moyenne par trimestre. Une baisse du nombre de transactions en 2016 et en 2017 (cf. Graphique 3 en annexe) se fait sentir, mais les chiffres du SPF Économie ne sont pas encore tous définitifs.

    En ce qui concerne les permis de bâtir résidentiels, on constate une baisse du nombre total de nouvelles constructions depuis 2008, selon les statistiques annuelles (cf. Graphique 1 en annexe). Le nombre de bâtiments rénovés annuellement, par contre, reste relativement stable au cours de la dernière décennie. Les variations annuelles des permis de bâtir ne sont pas stables (cf. Graphique 2 en annexe), par exemple, après une chute de -8,4 % en 2016 on voit une hausse de +6,4 % en 2017. Il paraît donc prématuré de remettre en cause les mesures d’aides publiques pour soutenir l’accession à la propriété. Au contraire, l’effort de soutien au secteur et aux ménages candidats à l’acquisition doit être maintenu afin de confirmer la bonne reprise du secteur et d’y soutenir la création d’emplois.