L'assurance "loyers garantis"

• Session : 2017-2018
• Année : 2018
• N° : 276 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 17/04/2018

  • de MOTTARD Maurice
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  L’assurance "loyers garantis" est devenue quasi inexistante sur le marché, l’assureur spécialiste de la souscription pour les risques spéciaux ayant arrêté de la commercialiser, il y a déjà plusieurs mois.
  
  Est-il envisageable que l’assurance contre la perte des revenus, accessible aux propriétaires ayant négocié un prêt hypothécaire, soit aussi accessible aux locataires ?

• Réponse du 03/05/2018

  • de DE BUE Valérie
  Le mécanisme d’assurance « loyers garantis » consiste en une police d’assurance spécifique qui permet aux propriétaires de faire face aux problèmes d’insolvabilité du locataire ainsi qu’aux procédures judiciaires laborieuses et coûteuses pour récupérer son dû. La couverture de ce type d’assurance s’applique aux loyers impayés, mais peut également s’étendre aux dégâts locatifs ainsi qu’à la protection juridique du bailleur en cas de conflit.
  
  Ce mécanisme est toujours actuellement utilisé par certaines compagnies d’assurance ou agences immobilières, mais il rencontre, il est vrai, assez peu de succès, sans doute dû au coût important qu’il représente pour le bailleur. En effet la prime est comprise entre 2 et 7 % du loyer selon le type de bien loué, le risque estimé d’intervention et l’étendue de la couverture. Le site d’annonces Immoweb vient par ailleurs de lancer son propre produit d’assurances « loyers impayés ».
  
  L’assurance gratuite contre la perte de revenus (APR) permet une intervention financière régionale dans le remboursement du prêt hypothécaire en cas de perte d’emploi ou d’incapacité de travail. Sous certaines conditions, notamment au niveau de l’emploi et du patrimoine, tout wallon qui construit, réhabilite ou acquiert son premier logement peut bénéficier de cette aide.
  
  L’extension du mécanisme APR au secteur locatif a déjà été envisagée par le passé, ce point faisant partie de la Déclaration de politique régionale 2009-2014. Un avis du Conseil supérieur du Logement avait alors été remis en 2011. Celui-ci pointait plusieurs difficultés.
  
  Premièrement, dans le cadre d’un prêt hypothécaire, la banque se charge de vérifier la solvabilité du demandeur ; il serait dès lors compliqué d’estimer la capacité de paiement du loyer et des charges énergétiques parfois très lourdes dans le chef du locataire. Ensuite le mécanisme APR exclut actuellement les personnes ne disposant pas d’une activité professionnelle stable. Par transposition au secteur locatif, cela reviendrait à exclure bon nombre de locataires du système et particulièrement ceux qui en auraient le plus besoin. De plus, l’APR actuelle intervient directement dans le remboursement du prêt auprès de l’institution de crédit. Si l’on applique cela au secteur locatif, il faudrait indemniser directement les bailleurs, ce qui pourrait entrainer de facto dans le chef des propriétaires peu scrupuleux une augmentation des loyers. Enfin, la durée de la couverture actuelle de l’APR est de 8 ans après la signature de l’acte de prêt, cette durée devrait également être adaptée à la réalité du secteur locatif.
  
  Au regard du montant de certains loyers, l’impact budgétaire peut donc s’avérer très conséquent pour la Région. Il faudrait dès lors fixer un plafond maximum d’intervention.
  
  J'informe également qu’une réflexion au sujet d’une modification de la réglementation APR est en cours. Celle-ci concerne l’éventuelle suppression de la condition obligatoire de travaux réalisés dans le cas d’une acquisition dans le secteur privé, mais également d’autres aspects de cette réglementation, et ce afin de rencontrer l’objectif de notre DPR, à savoir la simplification du parcours de l’usager dans ses démarches administratives. Mon Cabinet a rencontré l’Administration et j’attends désormais les estimations de l’impact budgétaire de cette éventuelle modification.
  
  Je rappellerai également qu’une mission parlementaire est toujours en cours pour évaluer la pertinence de la mise en place d’un fonds régional de garantie locative, destiné à couvrir les loyers impayés et dégâts locatifs. Des mécanismes de types assurantiels pourraient effectivement être examinés et proposés par les Parlementaires en charge de la mission en remplacement ou complémentairement du système de garantie en numéraire actuellement en vigueur. Je ne veux toutefois pas me substituer à leur travail. J’attends donc leurs propositions à cet égard.
  
  En conclusion, il n’est pas à l’ordre du jour actuellement d’élargir le mécanisme d’assurance contre la perte de revenus au secteur locatif au vu des différents freins soulevés dans l’avis du Conseil supérieur du Logement, de l’impact budgétaire que cela entrainerait et du risque de doublon avec l’éventuelle création d’un fonds régional de garanties locatives.