Le prix des appartements
- Session : 2018-2019
- Année : 2019
- N° : 206 (2018-2019) 1
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Question écrite du 24/04/2019
- de STOFFELS Edmund
- à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
Pourquoi le prix des appartements explose-t-il plus vite que celui des maisons ou des studios ?
Comment peut-on expliquer ce phénomène ?
Cette tendance vient confirmer certaines observations, principalement empiriques, établies par les notaires. On achète un bien parce que la mensualité correspond plus ou moins au montant d’un loyer. Les moyens financiers des acquéreurs pèsent dans la balance.
Doit-on en conclure qu’en augmentant la solvabilité de l’acquéreur, on augmente aussi le nombre de concurrents et que l’ensemble des concurrents font grimper le prix ?
C’est alors ce que l’on pourrait appeler un effet pervers d’une mesure sociale répondant à des objectifs nobles au départ.
Cet effet pervers risque-t-il d’agir par effet de cascade de la même façon sur les catégories d’appartements qui suivent ?
Réponse du 16/05/2019 | Annexe [PDF]
- de DE BUE Valérie
En 2018, selon le baromètre des notaires, la Province de Liège a effectivement enregistré la hausse la plus rapide des prix des appartements parmi les provinces wallonnes.
Le prix moyen des appartements dans la Province de Liège (167 140 euros) demeure, par contre, moins élevé que le prix moyen wallon (174 410 euros).
Selon la même source notariale, en Wallonie, l’évolution des prix moyens des appartements était inférieure à celles des maisons en 2015 et supérieure à celle de maisons en 2016 et 2017.
Toutefois, en 2018, on a constaté une plus forte hausse des prix des maisons (+3,7 %) que des appartements (+0,5 % seulement), voir le graphique 1 en annexe.
Il n’y a donc pas de tendance définitive à la hausse sur ce segment (appartements) du marché acquisitif résidentiel.
Le palier financier pour l’accès à la propriété reste encore déterminant dans le choix d’acheter ou de louer son logement.
Nous n’observons pas, contrairement à son affirmation, une mensualité moyenne qui équivaudrait au loyer moyen.
Au contraire, les dernières statistiques pour l’année 2017 de la banque BNP-Paribas-Fortis - l’un des gros acteurs du marché hypothécaire en Wallonie - indiquent que la mensualité moyenne en 2017 était de 845 euros, contre 838 euros en 2016.
Selon l’observatoire des loyers mené par le Centre d’Études en Habitat Durable de Wallonie (CEHD), le loyer moyen en 2018 était de 616 euros.
Il y a donc un différentiel d’au moins 229 euros. L’aide à l’accession à la propriété pour les ménages modestes conserve donc toute sa pertinence.
Je ne partage pas davantage son opinion selon laquelle les prix des appartements seraient poussés à la hausse par les crédits hypothécaires sociaux.
Il est évident que l’évolution des prix de l’immobilier est principalement et avant tout déterminée par l’évolution de l’offre et de la demande sur le marché.
En toute hypothèse, la part du service public dans l’offre de crédit hypothécaire n’est pas de nature à influencer à la hausse le pouvoir d’achat immobilier des ménages candidats à l’acquisition et en définitive la hausse du prix des appartements.
Selon la BNB et la Centrale des crédits aux particuliers, 73 % des 111 699 crédits hypothécaires octroyés en Wallonie en 2017 (dernière année pour laquelle on dispose - à ce jour - de toutes les statistiques nécessaires au calcul (enquête sur la destination des crédits hypothécaires, statistiques annuelles de la centrale des crédits aux particuliers, rapports d’activités du FLW et de la SWCS)) étaient destinés à l’acquisition avec ou sans transformation. Le solde est destiné aux nouvelles constructions et au refinancement.
En 2017, la SWCS et le FLW ont accordé 3 215 crédits hypothécaires en vue d’acquérir un logement principalement.
Le crédit hypothécaire public wallon représente donc 3,3 % du nombre de crédits.
En termes de montants, le montant de 449 774 470 euros de crédits hypothécaires sociaux octroyés en 2017 représente du 5 % du montant total estimé des crédits hypothécaires en Wallonie accordés pour l’acquisition avec ou sans transformation.
Cette faible part démontre à suffisance, premièrement, que le ciblage des bénéficiaires les plus modestes pour ces aides publiques est rencontré (pas de concurrence avec le secteur privé) et, deuxièmement, que cette part marginale n’est manifestement pas de nature à provoquer l’inflation des moyens financiers et des prix des autres 97 % d’acquéreurs.