La subdivision d'anciennes fermes et le respect du permis d'urbanisme
- Session : 2019-2020
- Année : 2019
- N° : 23 (2019-2020) 1
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Question écrite du 17/10/2019
- de CLERSY Christophe
- à BORSUS Willy, Ministre de l'Economie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Aménagement du territoire, de l'Agriculture, de l'IFAPME et des Centres de compétences
Elles ont toutes pour point commun le fait qu’un permis d’urbanisme est octroyé à un demandeur, permis qui prévoit la réalisation d’un nombre défini de logements au sein d’un bâtiment qui est subdivisé.
Sur cette base, le demandeur met le bâtiment en vente, mais dans l’annonce qui figure sur le site immobilier, le descriptif ne correspond aucunement aux conditions du permis d’urbanisme, singulièrement sur la question du nombre de logements et de la potentielle future affectation des lieux.
Cette situation est malheureusement assez courante dans le cadre de la subdivision de grandes fermes reprises en zone agricole au plan de secteur.
Sur ce point, Monsieur le Ministre pourrait-il me préciser le cadre légal en la matière ? Quelles mesures ses services ont-ils prises par rapport à ces pratiques malveillantes, potentiellement en lien avec d’autres niveaux de pouvoir ? Quelles sont les voies de recours pour les citoyens potentiellement attachés à la valeur patrimoniale de ces bâtiments et/ou pour les acheteurs éventuels ?
Enfin, au-delà du descriptif de l’annonce, quelles sont les dispositions légales prévues en cas d’infraction urbanistique pour de tels bâtiments repris en zone agricole au plan de secteur ?
Réponse du 04/11/2019
- de BORSUS Willy
Avant de répondre à la demande de précision du cadre légal applicable en la matière, il convient de rappeler qu’un permis d’urbanisme constitue avant tout une autorisation administrative, ce qui signifie que les actes et travaux qu’il autorise ne doivent pas, mais peuvent être réalisés.
Il en résulte que la mise en vente d’un bien pour lequel un permis fut sollicité et obtenu ne doit pas donner à ce bien la qualification ou l’affectation qu’il aurait si ce permis avait été exécuté.
Il est par contre important de souligner que lors de la passation d’un acte de cession d’un bien, en vertu des articles D.IV.99 et D.IV.100 du CoDT, pèse sur le vendeur et son notaire une obligation d’information de l’acquéreur, portant notamment sur l’existence et l’objet des éventuels permis délivrés pour le bien en question, depuis le 1er janvier 1977.
S’agissant de la zone agricole, l’article D.II.23 du CoDT confirme que celle-ci n’est pas destinée à l’urbanisation, zone qui est définie par l’article D.II.36, §1er du CoDT comme : « La zone agricole est destinée à accueillir les activités agricoles c’est-à-dire les activités de production, d’élevage ou de culture de produits agricoles et horticoles, en ce compris la détention d’animaux à des fins agricoles ou le maintien d’une surface agricole dans un état qui la rend adaptée au pâturage ou à la culture sans action préparatoire allant au-delà de pratiques agricoles courantes ou du recours à des machines agricoles courantes. Elle contribue au maintien ou à la formation du paysage ainsi qu’à la conservation de l’équilibre écologique.
Elle ne peut comporter que les constructions et installations indispensables à l’exploitation et le logement des exploitants dont l’agriculture constitue la profession. »
La division d’un bien existant en plusieurs logements, autres que celui des exploitants dont l’agriculture constitue la profession, ne pourra donc être autorisée en cette zone qu’en dérogeant à l’affectation donnée à celle-ci par le plan de secteur, toute dérogation revêtant un caractère exceptionnel.
Cette dérogation ne sera possible, dans la situation évoquée, que dès lors que, d’une part, soit, les bâtiments existaient avant l’entrée en vigueur du plan de secteur ou ont été autorisés, en vertu de l’article D.I.V.6 du CoDT, soit, sur base de la règle dite du comblement, dans le respect des conditions fixées par l’article D.IV.9 du CoDT.
D’autre part, dans tous les cas où une telle dérogation est sollicitée, celle-ci devra être justifiée en raison des spécificités du projet au regard du lieu précis où celui-ci est envisagé, ne pas compromettre la mise en œuvre cohérente du plan de secteur ou des normes du guide régional d’urbanisme dans le reste de son champ d’application et concerner un projet qui contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâtis ou non bâtis, suivant en cela le prescrit de l’article D.IV.13 du CoDT.
Les citoyens potentiellement attachés à la valeur patrimoniale du bien disposent, le cas échéant, d’un droit de recours au Conseil d’État, à l’encontre du permis autorisant la division dudit bien en plusieurs logements.
Ces derniers devront cependant établir le caractère actuel, mais également certain de leur intérêt à agir en annulation de la décision critiquée, pour que leur recours soit considéré comme recevable par le Conseil d’État.
Les éventuels acheteurs qui s’estimeraient lésés par la vente pourront faire valoir leurs droits, le cas échéant, devant les juridictions civiles de l’ordre judiciaire.
Sur le plan pénal, l’article D.VII.1 du CoDT érige notamment en infraction le fait de réaliser des actes et travaux sans permis ou après expiration d’un tel permis, à l’exception des actes et travaux autorisés en dérogation ou exonérés de permis ainsi que le fait de ne pas respecter le plan de secteur.
Bien que l’article D.VII.1bis du CoDT organise une présomption de conformité au droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme pour une série d’actes commis avant le 1er mars 1998 et qui n’ont pas fait l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction, celle-ci ne s’applique notamment pas aux actes et travaux non conformes à la destination de la zone du plan de secteur sur laquelle ils se trouvent et aux actes et travaux qui consistent à créer un ou plusieurs logements, après le 20 août 1994.
Pour ces infractions, qui peuvent faire l’objet d’un procès-verbal de constat par un officier de police judiciaire ou par un des agents constatateurs désignés par l’article D.IV.3 du CoDT, une plainte peut également être déposée auprès du Procureur du Roi.