Le développement des agences immobilières sociales (AIS)
- Session : 2019-2020
- Année : 2020
- N° : 105 (2019-2020) 1
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Question écrite du 14/02/2020
- de KAPOMPOLE Joëlle
- à DERMAGNE Pierre-Yves, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
« Le Gouvernement entend aboutir, durant la législature, à un accroissement net de 12 000 logements publics au service des ménages : 3 000 nouveaux logements, 6 000 pris en gestion par les agences immobilières sociales (AIS), 3 000 logements publics vides rénovés selon les critères les plus stricts ».
Je souhaiterais savoir comment va s'opérationnaliser la politique concernant ces agences et la manière dont le Gouvernement wallon entend renforcer leur structuration.
En effet, depuis le début de la mandature communale, de plus en plus de communes et villes, comme Mons par exemple, appliquent désormais des exigences minimales envers les promoteurs, afin que ceux-ci confient un pourcentage de leurs grands projets aux AIS.
Cela a pour conséquence de faire augmenter fortement le nombre de logements en gestion dans les AIS.
Cela nécessite des moyens, qui ne sont actuellement pas suffisants.
Monsieur le Ministre peut-il nous donner plus de détails quant aux moyens financiers supplémentaires qui seront attribués aux AIS et dans quel timing ?
Il s'agit, selon moi, d'un bel enjeu en termes de politique publique de logement, qui influe sur la cohésion sociale préconisée au sein de la Déclaration de politique générale.
Réponse du 06/03/2020
- de DERMAGNE Pierre-Yves
La revalorisation du secteur, intervenue fin 2017, a confirmé cette tendance. Le calcul de la subvention se base sur la taille du parc de logements ; son augmentation est proportionnellement d’autant plus importante que le parc augmente vite. C’est délibérément que ce système a été mis en place pour inciter les AIS à prendre toujours plus de logements en gestion. Ce mode de calcul rassure les agences qui peuvent désormais prendre en gestion un nombre important de logements avec la garantie de voir leur subvention augmentée dès l’année suivante. En outre, afin de permettre un renforcement de l’accompagnement social des ménages de la catégorie 1 au sens du Code wallon de l’Habitation durable, la subvention est majorée d’un montant forfaitaire de 50 euros par contrat de location conclu avec ces ménages.
J’ai également officiellement reconnu, en décembre 2019, l’Union wallonne des AIS comme fédération représentative du secteur. Cet organe pourra, dès lors, représenter les AIS lors de négociations et apporter du soutien à l’ensemble de ses membres en matière d’échange de bonnes pratiques.
Les montants des subventions octroyées par la Région aux AIS illustrent très bien leur croissance, puisqu’ils passent de 5,2 millions d’euros en 2014 à 7,9 millions d’euros en 2019. Les prévisions budgétaires s’établissent à 8,9 millions en 2020 et à 9,6 millions en 2021. Ces montants, adaptés en fonction du nombre de logements pris en gestion, seront inscrits annuellement au budget régional.
Ceci répond à la question quant aux moyens financiers alloués au secteur. D’autres enjeux entrent cependant en ligne de compte : il s’agit d’aider les AIS à capter de nouveaux logements et de les accompagner dans la gestion de la croissance de leur structure. Plusieurs actions sont menées dans ce but avec le Fonds du logement.
Afin de couvrir la totalité du territoire wallon, un courrier de sensibilisation aux quatorze communes non encore desservies par une AIS a été envoyé.
• Depuis 2005, un dispositif en faveur des propriétaires privés permet, d’une part, d’augmenter le nombre de logements pris en gestion par les AIS et d’autre part, de lutter contre les logements inoccupés en Wallonie. Concrètement, avec l’appui financier de la Région, le Fonds du logement accorde une aide au propriétaire qui entreprend la rénovation de logements inoccupés et insalubres et les confie après travaux en gestion à une agence immobilière sociale. L’aide prend la forme combinée d’une subvention et d’un prêt à taux 0 %. À ce jour, 800 logements ont ainsi été renvoyés dans le circuit locatif.
Le Fonds, spécialiste de l’accompagnement social, administratif et technique met à disposition des propriétaires privés et des AIS l’ensemble de ses compétences et accompagne les propriétaires dans l’ensemble des démarches nécessaires pour l’élaboration d’un dossier de demande. Afin d’inciter les propriétaires à solliciter plus encore ce dispositif basé sur le partenariat public-privé et permettant de créer rapidement du logement d’utilité publique, j’envisage d’élargir le champ d’action de cette mesure. Par exemple, chaque opération pourra désormais compter un maximum de cinq logements au lieu de trois actuellement.
• Une vaste campagne de communication va être lancée à l’attention des propriétaires privés afin leur faire connaître les avantages dont ils pourraient bénéficier en confiant leurs logements en gestion à des AIS. Bien que ces dernières aient acquis un ancrage solide dans leur territoire grâce aux nombreux partenariats qu’elles y développent, elles sont encore méconnues de certains propriétaires privés (personnes physiques et personnes morales).
• J’envisage également différentes pistes fiscales pour inciter les propriétaires à mettre leur bien en gestion via une AIS.
Ces mesures vont sans nul doute contribuer à augmenter le nombre de logements pris en gestion par les AIS.
Ce qui nous amène à la question relative à la gestion de la croissance du parc des AIS. L’accompagnement des structures est indispensable pour leur permettre de limiter les risques que pourrait engendrer une telle croissance et de s’adapter aux nouvelles contraintes de gestion qu’elles vont immanquablement devoir intégrer. Différentes pistes sont ainsi envisagées pour accompagner et faciliter l’évolution des AIS, en leur proposant de nouveaux supports. L’objectif est d’apporter un soutien opérationnel aux agences afin de réduire l’impact de leur charge administrative et de leur permettre de se consacrer à leur mission première.
Plusieurs actions seront développées à court terme :
1. Création de centrales de marchés :
Dans le cadre de l’exécution de leurs missions, les OFS sont appelés à procéder à des achats, à recourir à des services et à faire procéder à des travaux dans les immeubles pris en gestion. Les besoins sont nombreux et doivent être satisfaits dans le respect de la loi sur les marchés publics si la dépense n’est pas prise en charge par le propriétaire. Les procédures à mettre en œuvre dans ce cadre doivent être formalisées, ce qui implique une parfaite maîtrise des dispositions légales et réglementaires. Ces centrales de marchés, qui seront créées et gérées par le Fonds du logement, vont renforcer l’efficience des entités, en limitant les charges administratives ainsi que les risques juridiques qui y sont inhérents.
2. Mise à disposition de documents juridiques « type » :
Des documents juridiques concernant les matières de gestion immobilière, locative et du personnel seront mis à la disposition des AIS. Le but de la mesure est de réduire les risques liés aux contrats et à leur modalité d’exécution, mais également de faciliter la tâche des responsables des AIS.
3. Renforcement des conseils personnalisés :
Du fait même de l’extension et du développement de leurs missions, les AIS sont confrontées à des complexités croissantes, voire à de nouvelles interrogations. C’est notamment le cas dans le cadre des programmes d’investissement portés par des promoteurs immobiliers qui proposent de grands ensembles de logements neufs aux AIS. La prise en gestion de tels projets, si elle est tentante à bien des égards, requiert une étude préalable et approfondie pour mesurer les risques financiers et juridiques. C’est pourquoi le Fonds va davantage déployer sa mission de conseil.
4. De nouveaux outils de gestion :
Pour la gestion des immeubles et des locataires, les AIS disposent aujourd’hui de l’outil Immoassist. Ce dernier, conçu et implémenté voici plus de 15 ans n’intègre pas les technologies de l’Internet. Compte tenu de la croissance recherchée, il est opportun que le Fonds du logement évalue, avec le secteur, les besoins d’adapter les outils de gestion.
Comme l’honorable membre peut le constater, les moyens sont mis à la disposition des AIS pour soutenir la croissance de leur parc et asseoir leur pérennité tant il est vrai que l’objectif du Gouvernement wallon s’inscrit dans le développement d’une politique à long terme.