Le dispositif de leasing immobilier et l'accès à la propriété
- Session : 2019-2020
- Année : 2020
- N° : 267 (2019-2020) 1
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Question écrite du 15/07/2020
- de EVRARD Yves
- à DERMAGNE Pierre-Yves, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
« Le Gouvernement entend faciliter l'accès à la propriété des locataires de logements sociaux en leur permettant d'acquérir le bien qu'ils louent en veillant à ce que la valeur du bien soit correctement estimée et à ce que la méthode d'évaluation soit homogène entre sociétés de logement de service public (SLSP) ».
« Les mécanismes juridiques de droit de superficie, d'emphytéose, de leasing immobilier et de location avec option d'achat des logements d'utilité publique seront davantage utilisés et promus par les autorités publiques ».
Le mécanisme de leasing permet de louer une habitation neuve et économe en énergie tout en bénéficiant d'une option d'achat et d'un remboursement des loyers payés pendant un nombre d'années déterminé. Ces loyers sont dès lors considérés comme un apport au prix d'achat du bien. Cette formule offre dès lors à des personnes ne disposant pas de mise de fonds d'envisager l'acquisition d'un bien.
Ce dispositif évoqué dans la DPR peut-il être mis en œuvre et utilisé en ce qui concerne les logements sociaux, et ce, afin d'aider les locataires à acquérir un bien ?
Quels sont, selon Monsieur le Ministre, les avantages et inconvénients d'une telle formule pour les SLSP et les locataires sociaux ?
Outre les logements publics, l'accès à la propriété pour les jeunes peut s'avérer difficile au vu de l'importance de disposer de moyens financiers (droit d'enregistrement, apport en fonds propre, et cetera).
Le leasing immobilier tel que présenté ci-dessus peut-il être mis en place - ou du moins promu - en vue d'aider les jeunes à acquérir un bien ?
Réponse du 17/07/2020
- de DERMAGNE Pierre-Yves
Les principaux freins à la mise en œuvre de ce mécanisme pour l’acquisition de logements neufs sont d’ordre fiscal. Un logement neuf peut être vendu sous le régime de la TVA, au plus tard dans les deux ans à dater de sa première occupation. Passé ce délai, il sera fait application des droits d’enregistrement lors de la vente. Ces droits s’ajouteront donc, en pratique, au montant de la TVA dont le propriétaire initial aura dû s’acquitter.
Pour éviter cet écueil, l’acquisition devrait donc avoir lieu :
• soit avant deux ans, période au terme de laquelle un ménage à revenus modestes n’aura pas nécessairement pu constituer l’épargne nécessaire ;
• soit après 5 à 7 ans en moyenne, période nécessaire pour que le niveau d’épargne permette de compenser les droits d’enregistrement et de réunir le montant nécessaire à l’acquisition.
La capacité d’épargne est, par ailleurs, diminuée du montant du loyer, lequel ne pourrait être inférieur aux frais incompressibles supportés par le propriétaire durant la période de location. Parmi ces frais, on peut citer le précompte immobilier, les frais de gestion, les assurances et le coût d’éventuelles réparations.
De son côté, l’application de la location-achat à des logements anciens se heurte au risque d’avoir à réaliser des réparations importantes durant la période de location. La couverture de ce risque pourrait difficilement être assumée par le bailleur et encore moins reportée sur le locataire dont le projet d’acquisition pourrait être remis en cause en cas d’incident impliquant des travaux de réparation. Il serait, en outre, antisocial de vendre un bien énergivore à un ménage qui n’aurait pas les moyens financiers de le mettre à niveau.
Il importe aussi de considérer que la vente d’un ou plusieurs logements dans un immeuble peut aboutir à la création d’une copropriété entre une SLSP et un nouveau propriétaire privé, ce qui compliquerait considérablement sa gestion, notamment pour la réalisation de travaux.
La mise en œuvre de tels mécanismes peut parfaitement être envisagée, mais, au vu de ces éléments, elle devrait faire l’objet d’études précises, dans le cas d’éventuels projets concrets, afin d’en garantir la sécurité financière, tant pour le locataire-acquéreur que pour le bailleur-vendeur.
Il n’en demeure pas moins que les SLSP peuvent d’ores et déjà être autorisées à vendre certains de leurs logements. Dans ce cas, la priorité restera accordée aux locataires-occupants.
Par ailleurs, il importe également de mettre en œuvre une politique intégrée entre les différents opérateurs publics visant à développer, dès l’entrée dans le logement public, l’accompagnement des locataires qui le souhaiteraient, dans leurs démarches visant à accéder à la propriété, que ce soit d’un logement public ou d’un logement privé.
Il existe donc déjà actuellement des possibilités exploitables, mais aussi des écueils à éviter. J’aborderai donc ce chantier durant la législature avec toute l’attention qu’il requiert.