La grille indicative des loyers
- Session : 2019-2020
- Année : 2020
- N° : 273 (2019-2020) 1
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Question écrite du 10/08/2020
- de LEPINE Jean-Pierre
- à DERMAGNE Pierre-Yves, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
À ce jour, pouvons-nous dresser une évaluation de l'outil ?
Combien de calculs de loyers l'application a-t-elle générés ?
Sommes-nous en mesure de déterminer combien de propriétaires bailleurs ou professionnels de l'immobilier ont eu recours au calculateur ?
Qu'en est-il parmi les candidats locataires et locataires ?
Les propriétaires bailleurs sont-ils incités à se conformer à la grille indicative ?
Le cas échéant, par quelles mesures existantes ou éventuellement à l'étude ?
Les intermédiaires que sont les agents immobiliers y sont-ils sensibilisés ?
À la connaissance de Monsieur le Ministre, utilisent-ils cet outil ?
À ce jour, l'application propose un code QR à placer sur une annonce immobilière afin que le futur locataire et le propriétaire bailleur consultent la même estimation du loyer indicatif avant d'entamer leur transaction locative.
Monsieur le Ministre peut-il quantifier le nombre de codes QR ayant été apposés et scannés dans des annonces immobilières ?
Il est prévu que celle-ci soit actualisée annuellement. L'a-t-elle été cette année ou, en tout cas, un timing a-t-il été défini à cette fin ?
Dans un contexte où l'offre de logements s'avère insuffisante, alors que, comme le met en exergue l'édition 2019 de l'Observatoire des loyers du CEHD, 34,8 % des ménages locataires privés vivent sous le seuil de risque de pauvreté, que la part du loyer, hors charges, dans le revenu des ménages locataires privés wallons, grimpe à 30,2 %, le paiement d'un juste loyer revêt un caractère socialement déterminant, quelle place entend-il donner à l'outil que constitue cette grille ?
Réponse du 01/09/2020 | Annexe [PDF]
- de DERMAGNE Pierre-Yves
L’arrêté de mise en œuvre a été pris le 25 avril 2019 et la grille a été immédiatement mise en service sur le site du Centre d’études en habitat durable, l’organisme régional chargé de son élaboration.
Le bilan de « fréquentation » de l’outil est, à ce jour, très positif. Il confirme l’intérêt de cette mesure qui avait été lancé, dès 2016, par le Ministre Furlan.
Les indicateurs sont les suivants :
Statistiques de visites du site de la grille des loyers (12 mars 2019 - 12 août 2020) (voir tableau en annexe)
Entre sa mise en service en 2019 et août 2020 - soit sur environ un an et cinq mois - ce sont presque 100 000 estimations complètes qui ont été réalisées via le calculateur en ligne. Si l’on rapporte ce résultat au parc locatif privé en Wallonie - qui compte quelque 400 000 logements mis en location - et en tenant compte de la marge d’erreur, cela constitue un taux compris en 20 % et 25 % des locations qui ont déjà été évaluées en ligne, soit par les locataires, soit par les propriétaires, soit par les deux. C’est largement plus que le taux de rotation annuelle sur le parc.
Notons que pratiquement 30 000 estimations ont été faites pendant le premier mois du fonctionnement de la grille (cf. graphique 1 en annexe). Il s’agit de l’effet de lancement et du relais effectué dans la presse. Pendant toute la période mentionnée ci-dessus, on a enregistré, en moyenne, 5 634 estimations complètes par mois.
Parmi les utilisateurs de la grille, pratiquement deux tiers (66,3 %) sont des propriétaires bailleurs (cf. graphique 2 en annexe). Les locataires qui veulent comparer leur loyer actuel avec le loyer indicatif représentent 15,6 %. Il y a, enfin, 18,1 % de candidats locataires (soit les locataires d’un autre logement qui veulent estimer le loyer indicatif pour un logement mis en location). On estime donc que 8,3 % de locataires privés en Wallonie ont consulté la grille. Il faut rappeler que les locataires consultent la grille lorsqu’ils souhaitent emménager ou s’ils estiment leur loyer trop élevé. Cet indicateur de consultation, en un an, est donc parfaitement compréhensible.
La consultation est cependant plus importante du côté des propriétaires bailleurs. Cela s’explique, en partie, par le fait que la charge de fixer le loyer revient d’abord au propriétaire. Le locataire utilise surtout la grille lorsque le loyer proposé semble abusif. On peut donc observer que les propriétaires semblent avoir perçu le signal de l’autorité les invitant à pratiquer des prix du marché qui soient justifiables, et se situent dans la norme statistique.
La grille est conçue comme un outil à destination des locataires et des propriétaires bailleurs. Son site ne propose pas le profil d’utilisateur « professionnel de l’immobilier », car il s’agit d’intermédiaires, qui consultent le site essentiellement pour les propriétaires bailleurs. Il n’y a donc pas de statistique disponible sur ces intermédiaires. Évidemment, il faut avoir à l’esprit que la vocation des agents immobiliers est de proposer l’estimation la plus favorable du bien immobilier pour offrir à leurs clients le meilleur rendement.
Le code QR est une innovation conçue par le CEHD. Elle est unique à la Wallonie. On compte que plus de 32 000 rapports d’estimations ont été partagés, en moyenne deux fois. Ce résultat tout à fait satisfaisant dans la mesure où aucune obligation n’impose d’afficher ce code dans les annonces et que l’utilisation de ces techniques n’est pas majoritaire dans le secteur locatif.
Des efforts doivent encore être fournis par tous les acteurs du secteur pour diffuser l’information de l’existence de la grille indicative des loyers. Lors de la mise à jour prochaine de la grille, à la rentrée, je demanderai qu’une communication soit réalisée par le SPW (notamment sur les pages « logement » et les réseaux sociaux).
Il convient aussi de rappeler que la grille doit être utilisée par les propriétaires bailleurs qui sollicitent des primes « énergie » et des primes « logement ».
En ce qui concerne le calendrier de la mise à jour, je puis annoncer que le Centre d’études en habitat durable a actualisé les valeurs. La grille actualisée m’a été transmise. Le CEHD a préparé la nouvelle version de la grille sur la base de l’échantillon représentatif de plus de 4 200 logements mis en location en 2019 sur l’ensemble du territoire régional.
Toutefois, par souci d’efficacité, j’ai souhaité préparer l’actualisation de la grille, mais aussi son adaptation, conformément à la Déclaration de politique régionale. Celle-ci prévoit, en effet, « d’adopter la grille indicative des loyers existante afin d’y intégrer une estimation de la consommation énergétique de manière à permettre au candidat locataire de calculer un « loyer chaud ».
Mon cabinet et le CEHD ont donc travaillé activement, durant plusieurs mois, pour ajouter à la grille le module « loyer chaud » permettant l’estimation des frais énergétiques théoriques pour les logements mis en location, en fonction de caractéristiques du logement, de la taille et de la composition du ménage locataire et de sa présence dans le logement. La nouvelle version de la grille proposera donc deux résultats : le loyer indicatif et les frais énergétiques théoriques.
Le projet d’arrêté modificatif est pratiquement achevé et sera présenté lors d’une prochaine séance du Gouvernement.