La modification d'un permis de lotissement.

• Session : 2005-2006
• Année : 2006
• N° : 152 (2005-2006) 1

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• Question écrite du 05/04/2006

  • de STOFFELS Edmund
  • à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
  
  Les articles 102 à 106 du CWATUP définissent la procédure et la nature d'une modification d'un permis de lotir. La modification du permis est soumise aux mêmes conditions que le permis initial.
  
  Le permis initial de lotir se prononce sur le schéma de lotissement ainsi que sur le cahier de charges.
  
  Si la modification de ce dernier est régulièrement admise moyennant une procédure correcte, la modification du schéma de lotissement pose cependant problème. La clarification de la part du Ministre s'impose dès lors.
  
  Est-il possible de modifier, conformément aux règles, le schéma de lotissement qui prévoit non seulement la division d'un bien en autant de lots, mais aussi les infrastructures routières ou autres ?
  
  Est-il possible de modifier le périmètre de lotissement soit en l'agrandissant (reprenant de nouveaux lots dans le lotissement), soit en le diminuant (faisant sortir des lots ou parties du bien loti d'un lotissement) ?
  
  Est-il possible de modifier les bordures d'un lotissement modifiant ainsi les relations entre voisins à l'intérieur et en dehors du lotissement ?
  
  
  

• Réponse du 02/05/2006

  • de ANTOINE André
  
  En réponse à la question posée par l'honorable Membre, j'ai l'honneur de lui faire part des observations suivantes.
  
  Aux termes de l'article 102 du CWATUP, à la demande de tout propriétaire d'un lot visé par un permis de lotir, une modification de celui-ci peut être autorisée pour autant qu'elle ne porte pas atteinte aux droits résultant de conventions expresses entre les parties. L'article 103 du Code ajoute que les dispositions réglant le permis de lotir sont applicables à sa modification, sans préjudice de l'accomplissement des formalités décrites par l'article 103.
  
  A lire l'article 103 du CWATUP, on constate que la procédure de modification s'assimile entièrement à la procédure de délivrance du permis de lotir initial, hormis les formalités particulières. La composition du dossier de modification est la même, sauf certains documents propres à la modification (récépissé d'envoi, etc.).
  
  La réglementation de l'urbanisme étant une police administrative, elle doit être interprétée respectivement. Ce qui n'est pas interdit par la loi est autorisé. On perçoit d'ailleurs mal les raisons pour lesquelles il ne serait pas possible de remettre en cause l'ensemble des données du permis initial.
  
  Les travaux préparatoires de la loi du 22 décembre 1970 le confirment : « Or, pas plus que le plan d'aménagement, le plan de lotissement n'est nécessairement parfait, ni ne doit rester immuable. Il faut pouvoir y apporter au besoin des adaptations par voie de dérogation accessoire, les modifier partiellement et même les revoir complètement, lorsque les exigences du bon aménagement l'imposent. ».
  
  En conclusion, il est possible d'étendre le périmètre du lotissement.
  
  Concernant le nouveau périmètre à prendre en considération, il faut bien avoir à l'esprit que si cette extension entraîne une division de la parcelle voisine, il faut examiner si cette nouvelle division (hors lotissement) est ou non soumise à permis de lotir, car cela détermine le périmètre à prendre en considération. Il est clair que les fonds de jardins ne sont pas destinés à la bâtisse. Par contre, si le solde de la parcelle voisine est destiné à la bâtisse, il faut un permis de lotir et son périmètre doit englober l'entièreté de la parcelle. En d'autres termes, si l'objectif est d'étendre le périmètre du lotissement en n'englobant que les fonds de jardins, il faut garder à l'esprit que le solde de la parcelle voisine ne pourra pas recevoir d'habitations ultérieurement.
  
  En toute hypothèse, il faut respecter la procédure de modification prévue par le CWATUP (pas d'opposition d'un quart de propriétaires, etc.). L'accord de tous les propriétaires est nécessaire s'il existe des servitudes conventionnelles qui les lient. Il faut également obtenir l'accord explicite du propriétaire de la parcelle voisine sur laquelle l'extension aura lieu. En effet, il faut être propriétaire ou mandataire pour demander un permis de lotir.
  
  Par ailleurs, la modification ne peut être accordée que si elle ne compromet pas le bon aménagement des lieux, en fonction de la situation existante.
  
  Par contre, en ce qui concerne la « réduction » du périmètre du lotissement, celle-ci ne peut en principe être réalisée que par « extinction » du permis de lotir, c'est-à-dire par « renonciation » pure et simple à celui-ci.
  
  En effet, la renonciation ne peut porter préjudice aux droits de tiers. Cela signifie concrètement qu'elle ne pourra être envisagée que si elle est demandée par le lotisseur lui-même avant d'avoir vendu un seul lot ou par le propriétaire qui aurait racheté la totalité du lotissement, ou encore par l'ensemble des propriétaires des lots.
  
  Cela suppose également qu'aucun lot n'ait été bâti. En effet, on ne peut plus parler de « renonciation » à un permis que l'on a déjà partiellement exécuté.
  
  Toutefois, dans le cas d'un lot déjà bâti, on admettra de recourir à la procédure de modification du permis de lotir.
  
  En effet, dans ce cas, le lot étant déjà bâti, son exclusion ne sera susceptible de porter préjudice aux droits des tiers.
  
  D'autre part, il ressort de la jurisprudence que la renonciation doit être expresse et dépourvue d'ambiguïté et que l'autorité qui a délivré le permis doit, pour une question de sécurité juridique, en prendre acte.
  
  En ce qui concerne le fonctionnaire délégué, il devra signaler au collège s'il a ou non des objections à formuler quant à cette renonciation.
  
  Le collège des bourgmestre et échevins devra ensuite prendre une délibération selon laquelle il prend acte de la renonciation.
  
  D'après un commentaire de l'arrêt du Conseil d'Etat n° 37.999 du 31 octobre 1991 écrit par M. Pierre Nihoul, le contrôle de la « recevabilité » de la renonciation ne pourrait porter que sur des éléments formels, à savoir le fait qu'elle soit expresse, sans ambiguïté et antérieure à la réalisation du lotissement.
  
  Si ces trois conditions sont respectées, la renonciation devrait être « acceptée » tant par le fonctionnaire délégué que par le collège des bourgmestre et échevins.
  
  Enfin, concernant le cas particulier de la modification des charges d'urbanisme ou du tracé des voiries, j'attire l'attention de l'honorable Membre sur le fait que l'article 95 du Code dispose que :
  
  Art. 95. - Nul ne peut procéder à la division autorisée par le permis de lotir ou une phase de celui-ci impliquant de charges d'urbanisme ou l'ouverture de nouvelles voies de communication, la modification du tracé de voies de communication communales existantes, l'élargissement ou la suppression de celles-ci, avant que le titulaire du permis ait, soit exécuté les travaux et charges imposés, soit fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution.
  
  (…)
  
  Hors le cas où l'équipement a été réalisé par les autorités publiques, le titulaire du permis de lotir demeure solidairement responsable pendant dix ans avec l'entrepreneur et l'architecte de l'équipement du lotissement à l'égard de la Région, de la commune et des acquéreurs des lots (…). ».
  
  Vu les obligations imposées au seul lotisseur, il faut, pour ma part, en conclure que la modification des charges d'uranisme ou du tracé des voiries ne pourra être envisagée qu'avant de procéder à la division autorisée par le permis de lotir.