Les mesures pour concilier l'investissement locatif et l'accessibilité au logement en Wallonie
- Session : 2024-2025
- Année : 2024
- N° : 53 (2024-2025) 1
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Question écrite du 18/12/2024
- de JACQMIN Marie
- à NEVEN Cécile, Ministre de l'Energie, du Plan Air-Climat, du Logement et des Aéroports
Quels mécanismes le Gouvernement prévoit-il pour surveiller et réguler les effets de l'investissement locatif croissant sur l'accessibilité des logements, tant à l'achat qu'à la location ?
Compte tenu de la priorité régionale pour lutter contre la spéculation immobilière et stimuler la rénovation des biens vacants, quels dispositifs supplémentaires pourraient être envisagés pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché les logements inoccupés ?
Le Gouvernement prévoit-il de renforcer les outils de communication pour informer les investisseurs et les propriétaires sur les nouvelles mesures (droits d'enregistrement réduits, aides à la rénovation) afin d'équilibrer les besoins des différents segments de population et d'éviter une pression supplémentaire sur le parc immobilier existant ?
Réponse du 28/01/2025
- de NEVEN Cécile
L’investissement immobilier des particuliers est crucial dans notre pays pour offrir des logements de qualité, tant aux propriétaires occupants qu’aux locataires. Il constitue également un complément intéressant à la pension.
Selon l’étude récente de Keytrade Bank (2024) réalisée en collaboration avec l’Université de Gand, une grande majorité du patrimoine des Belges est constituée de biens immobiliers : 83 %, dont 58,8 % concernent la résidence principale et 24,2 % concernent un autre bien immobilier.
Dans un quart des cas, il s’agit donc soit d’un logement à mettre en location, soit d’une résidence secondaire.
Selon le Baromètre de BNP Paribas Fortis qui se base notamment sur des données du SPF Finances pour l’année 2023, plus de 1,15 million de Belges, soit 10 % de la population, sont désormais multipropriétaires. Ce chiffre a grimpé de 7 % entre 2022 et 2023.
L’investissement locatif privé se fait via le crédit hypothécaire.
Toutefois, un ralentissement du marché des emprunts pour les secondes résidences a été constaté en 2023.
Les crédits hypothécaires ont retrouvé une tendance positive en 2024. Les chiffres de la BNB/Centrale des Crédits aux Particuliers montrent qu’au cours de quatre premiers mois 2024, le nombre de nouveaux crédits hypothécaires a augmenté significativement, de +5,6 % et leur montant de +8,5 %.
Cela correspond à l’évolution du taux d’intérêt hypothécaire qui s’est stabilisé en 2024.
Il est également important de rappeler les chiffres liés à l’occupation des logements.
Selon le dernier recensement (Census 2021), en Wallonie, 63,8 % des logements sont occupés par leurs propriétaires.
L’Enquête sur la Qualité de l’Habitat en Wallonie réalisée par le Centre d’Études en Habitat Durable en 2023 montre, sur base de données détaillées, que dans le groupe ayant le chef de ménage âgé de moins de 35 ans, la part des propriétaires est deux fois inférieure. Du point de vue du modèle du cycle de vie, cela semble logique.
Mais les difficultés d’accès à la propriété des jeunes sont constatées avec une statistique du dernier Baromètre des notaires, selon laquelle en Belgique la part des acheteurs âgés de moins de 30 ans a diminué, passant de 32,1 % en 2019 à 29,3 % en 2023 et à 29,0 % sur les trois premiers trimestres de 2024.
Comme l’indique l’honorable membre, la DPR 2024-2029 prévoyait la réduction des droits d’enregistrement à 3 % visant à rendre la propriété plus accessible, notamment pour les jeunes ménages. Il s’agit d’une des mesures phares de la DPR portée par cette majorité.
Cette mesure, concrétisée par le vote du Parlement, est effective depuis le 1er janvier.
Après une diminution annuelle de 3,2 % du nombre de logements dans les permis de bâtir entre 2022 et 2023, la tendance est redevenue positive : +1,6 % au cours de huit premiers mois de 2024.
L’importance de l’investissement locatif est confirmée par la hausse de la taille du parc locatif privé de 378 000 à 462 000 logements, hors Communauté germanophone, entre 2011 et 2021, soit une augmentation de 22 %, comme nous indique le dernier recensement disponible depuis mars 2024.
Alors que la taille du parc locatif est en hausse, plusieurs sources constatent qu’en 2023 et au premier semestre 2024 les loyers en Wallonie ont augmenté plus que l’inflation.
Or, pour rappel, la grille indicative des loyers existe en Wallonie depuis 2019. Cette grille est non-contraignante, sauf dans le cas d’octroi des primes de la Région wallonne liées à l’énergie des logements.
Cette grille permet de définir un prix juste pour toutes les parties, c’est-à-dire un loyer qui reste accessible aux locataires par rapport aux qualités du bien mis en location et qui offre un rendement soutenable pour l’investisseur. Cet outil permet de ramener un équilibre dans les relations locatives.
Le crédit hypothécaire social via la SWCS et son réseau de guichets ou le FLW joue également un rôle central pour l’accessibilité au crédit des moins fortunés, dont les jeunes ménages, mais également les familles nombreuses, disposant de peu ou d’aucun fonds propres pour leur projet. Nous avons pu affecter les moyens nécessaires à assurer la pérennité de la SWCS comme j’ai eu l’occasion de le préciser lors des discussions budgétaires ou en réponse à des questions parlementaires.
Les propriétaires – investisseurs ne sont pas en reste et peuvent également bénéficier des produits de crédit attrayants tant dans le secteur bancaire classique qu’auprès de ces deux organismes, en vue de financer des travaux de rénovation en termes de salubrité, de sécurité ou en économie d’énergie d’habitations qui seront remises sur le marché de la location, pour autant que soit respectée la grille indicative des loyers.
Les associations de copropriétaires peuvent également trouver auprès du Fonds du Logement de Wallonie des crédits à taux zéro financés par la Région en vue de rénover leurs immeubles.
D’autres investisseurs y trouveront également des sources de financement (prêts à taux zéro et subventions) en vue de rénover un logement ou un immeuble non destiné initialement au logement pour le confier en gestion à une association de promotion du logement ou une agence immobilière sociale qui le louera ensuite à un public moins favorisé.
La mise en place de l’Agence de l’Habitation permettra de disposer d’un centre d’étude unique pour le secteur qui pourra notamment monitorer l’évolution du marché.
Il conviendra effectivement de communiquer prochainement largement sur l’existence et la pertinence de ces différents dispositifs.
Enfin, la coopération avec le secteur privé et le développement de partenariats entre acteurs publics et privés constituent pour le Gouvernement un outil de premier plan pour renforcer l’offre de logements de qualité à un coût abordable notamment via la mise à disposition de terrains publics pour la construction de logements privés et publics via le principe de charges d’urbanisme équilibrées ou via le démembrement du droit de propriété. La prise en gestion par des opérateurs publics d’un nombre croissant de logements privés est également un outil de premier plan pour accroître l’offre de logements locatifs à loyer maîtrisé. Nombreux sont les propriétaires privés qui trouveraient de multiples avantages à la mise en gestion de leur bien tels que l’assurance de percevoir le loyer convenu et de récupérer son logement dans son état d’origine. Ce mécanisme doit être promu et ses incitants en faveur des propriétaires privés doivent être renforcés.