Logement social - Charges locatives - Prise en charge des frais de dégradation causée par des tiers.

• Session : 2002-2003
• Année : 2001
• N° : 16 (2002-2003) 1

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• Question écrite du 17/12/2002

  • de VLAMINCK-MOREAU Monique
  • à DAERDEN Michel, Ministre du Budget, du Logement, de l'Equipement et des Travaux publics
  
  Les charges locatives gérées par la SWL ou par les SLSP sont réglementées par un arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 modifié par l'arrêté du Gouvernement wallon du 7 mars 2001. Dans le cadre du Titre IV “ Analyse et répartition des frais et consommations”, l'article 7, § 1er, définit une série de “frais” qui doivent être pris en considération dans les charges locatives, à savoir: “toutes les dépenses réelles à caractère collectif et relatives à des travaux ou des services de même nature et de même importance (...)”.
  
  Le § 2b du même article 7 précise: “Pour autant que la responsabilité des locataires soit établie, le compte d'exploitation comprend :
  
  - les prestations pour intervention de débouchage des vide-poubelles;
  - le débouchage des décharges;
  - les dégagements des combles, caves et communs encombrés par des dépôts anonymes.
  
  Ces frais sont répartis entre le ou les locataires concernés, conformément au contrat de bail ou règlement de location précisant que chaque locataire est responsable de son environnement immédiat.”
  
  En fonction de cet article, à qui incombe la charge de la preuve ? Qui doit établir l'éventuelle responsabilité des locataires ?
  
  Dans ce cadre, un problème surgit régulièrement : en effet, de nombreuses habitations sociales sont dégradées par des tiers. Si les auteurs des dégradations sont interceptés, ils sont censés être poursuivis dans le cadre d'une action judiciaire classique, pour autant toutefois qu'ils soient solvables. Mais dans le cas où les dégradations sont commises par des tiers inconnus ou non pris en “flagrant délit”, à qui incombent les frais de réparation de ces dégâts ? Ces frais tombent-ils sous le coût de l'article 7 ? Ne seront-ils portés en compte que si la responsabilité des locataires est prouvée ?
  
  Le problème se précise à la lecture de l'arrêté ministériel du 15 juin 2001 (Moniteur belge du 27 juillet 2001) établissant le contrat-type de bail régissant la location des logements sociaux gérés par les SLSP. En son article 11 “Occupation, entretien et réparations”, § 5, 3 ème alinéa, il est stipulé que : “Lors des tentatives d'effraction ou à l'occasion d'actes de vandalisme, en l'absence de faute du locataire et sauf convention contraire, le propriétaire supporte le coût de la réparation des dégâts causés. Le locataire veille à déclarer immédiatement le vol et les dégâts à la police. Il utilise le procès-verbal ainsi dressé comme moyen de preuve et le transmet à son assureur et au propriétaire”.
  
  En fonction de cette clause, certaines SLSP ont introduit dans le contrat de bail la mesure suivante : “Lors d'effractions, tentatives d'effraction, ou à l'occasion d'actes de vandalisme, même en l'absence de toute faute dans le chef du locataire, celui-ci supportera l'intégralité du coût de la réparation des dégâts causés tant extérieurs qu'intérieurs”.
  
  Via leur Règlement d'ordre intérieur (ROI), certaines SLSP “conseillent” même vivement aux locataires de se doter d'une assurance contre le vandalisme !
  
  Monsieur le Ministre peut-il m'envoyer la liste des SLSP qui ont introduit dans leur bail ce type de clause ?
  
  Sur le fond, est-il licite qu'un contrat de bail fasse endosser au locataire d'une société sociale le coût de réparations de dégâts dont il n'est pas responsable ?
  
  Une telle convention est-elle conforme au Code civil ? Que dit la jurisprudence à ce sujet ?
  
  Sur le principe, le logement social s'adresse, par essence, en priorité aux familles ayant de faibles revenus et/ou en état de précarité (allocataires sociaux, sans revenus fixes, etc.).
  
  Peut-on socialement faire supporter ce type de frais à ces familles ?
  
  Vu le niveau élevé de la prime de ce type d'assurance, peut-on décemment demander à des familles qui ont déjà des difficultés de payer leur loyer de prendre des assurances couvrant le vandalisme ?
  
  
  

• Réponse du 20/01/2003

  • de DAERDEN Michel
  
  La réglementation relative aux charges locatives dans le logement social (1) énumère, de manière exhaustive, l'ensemble des charges qui peuvent être réclamées aux locataires, ainsi que les modalités de répartition entre ces derniers.
  
  Ainsi, les frais d'entretien général des immeubles (nettoyage des communs, manutention des poubelles, enlèvement des immondices) sont mis à charge des locataires.
  
  La réglementation met les frais de débouchage des vide poubelles et des décharges ainsi que les dégagements des combles, caves et communs encombrés par des dépôts anonymes, a priori, à charge de la société de logement de service public propriétaire, sauf si cette dernière (à qui incombe la charge de la preuve) démontre que la responsabilité des locataires est établie.
  
  Dans l'éventualité de dégradations commises par des tiers inconnus, en l'absence de faute du locataire (en particulier quant à son devoir de garde du bien), le propriétaire et le locataire assumeront leurs responsabilités respectives conformément aux dispositions du bail.
  
  Il appartiendra ainsi au propriétaire de réparer les dégâts causés par les tiers inconnus au bien loué, que ce soit aux communs ou aux parties privatives.
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  (1) Arrêté du 25 février 1999 portant réglementation des charges locatives à la location des logements gérés par la Société wallonne du logement ou par les sociétés de logement de service public.
  
  Le locataire devra, quant à lui, faire face à son obligation d'entretien, et ce, conformément aux dispositions propres au secteur du logement social (nettoyage essentiellement), et assumer les éventuels dégâts causés à ses biens meubles.
  
  C'est la raison pour laquelle bon nombre de sociétés conseillent à leurs locataires de souscrire une assurance les couvrant en cas d'effraction et de vandalisme.
  
  L'arrêté ministériel du 15 juin 2001, qui établit le contrat-type de bail applicable à la location des logements sociaux à partir du 1er janvier 2002, met en oeuvre ce principe.
  
  Ainsi, l'article 11, § 5, de ce contrat de bail prévoit qu'en l'absence de faute du locataire, la société de logements supporte le coût de la réparation des dégâts causés.
  
  L'arrêté ministériel prévoit néanmoins la possibilité de déroger contractuellement à ce régime supplétif.
  
  Nonobstant donc la faculté laissée au locataire de souscrire une assurance couvrant les dégâts causés par des tiers inconnus, le caractère licite d'une semblable convention, mettant de plein droit les frais inhérents à d'éventuels actes de vandalisme à charge du locataire, ne peut être contesté, en regard des dispositions du Code civil (2).
  
  Il ne s'agit cependant là que de la faculté de conclure, avec le locataire, une convention qui, comme telle, ne peut être adoptée sans l'accord des deux parties.
  
  La Société wallonne du logement a d'ailleurs, par voie de circulaire (3), appelé ses sociétés agréées à user de cette faculté avec la plus grande prudence, en précisant les situations prises en considération, ainsi que les types de travaux à prendre en charge et en évitant toute discrimination indue entre locataires en tant que tels ou selon le régime du bail.
  
  Enfin, étant donné que la réglementation n'organise aucune récolte systématique d'informations sur ce point, il ne m'est pas possible de détailler la liste des différentes conventions relatives aux dégâts liés au vandalisme passées entre les sociétés de logement de service public et leurs locataires.
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
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  (2) Le Conseil d'Etat n'a émis aucune objection sur ce point (voir avis 30.750/4 du 26 février 2001).
  (3) Circulaire L2001/17 du 5 novembre 2001.